La mansarda come uso esclusivo del tetto
La mansarda — unità abitativa ricavata nello spazio immediatamente sottostante la copertura inclinata dell’edificio — crea una situazione peculiare dal punto di vista condominiale: il tetto che la copre è parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma serve funzionalmente anche da solaio di copertura per la mansarda stessa, di cui il proprietario ha uso esclusivo.
Questa coincidenza tra funzione collettiva (protezione dell’intero edificio) e utilizzo individuale (copertura e isolamento della mansarda) è esattamente la situazione che l’art. 1126 c.c. intende regolare. La norma trova applicazione quando il tetto o il lastrico solare non è destinato all’uso comune di tutti i condomini, ma alla fruizione esclusiva di uno o più di essi.
La Cassazione ha affrontato la questione con la sentenza n. 791 del 17 gennaio 2020 (Sez. II), confermando che la mansarda attribuisce al suo proprietario la qualità di «titolare di uso esclusivo» ai fini dell’art. 1126 c.c., con conseguente applicazione della ripartizione 1/3-2/3 per tutte le spese di manutenzione e ricostruzione del tetto sovrastante.
Quando si applica l’art. 1126 c.c. alla mansarda
L’art. 1126 c.c. si applica alla mansarda in presenza di due condizioni cumulative:
- Il tetto è parte comune dell’edificio (ai sensi dell’art. 1117 c.c. o per previsione del regolamento condominiale).
- Il proprietario della mansarda ha l’uso esclusivo del tetto — inteso come utilizzo funzionale della struttura di copertura a proprio beneficio individuale.
La norma non richiede che il proprietario della mansarda abbia un diritto formale di uso esclusivo iscritto nei registri immobiliari: è sufficiente la destinazione funzionale. Se la mansarda è coperta da un tetto che non serve ad altri condomini (perché la restante parte dell’edificio ha una copertura separata), i due terzi gravano soltanto sui condomini dell’ala o del corpo di fabbrica che il tetto protegge.
La norma non si applica, invece, quando la mansarda è stata acquistata unitamente al tetto con titolo di proprietà esclusiva sul medesimo: in quel caso il tetto non è parte comune e tutte le spese sono a esclusivo carico del proprietario della mansarda, senza partecipazione degli altri condomini.
La ripartizione concreta: tabella di calcolo
| Scenario | Quota fissa proprietario mansarda | Quota millesimale aggiuntiva | A carico degli altri condomini |
|---|---|---|---|
| Mansarda con 100 mill. su 1000 | 1/3 del totale | (100/1000) × 2/3 del totale | (900/1000) × 2/3 del totale |
| Mansarda con 200 mill. su 1000 | 1/3 del totale | (200/1000) × 2/3 del totale | (800/1000) × 2/3 del totale |
| Mansarda con 150 mill. su 1000 | 1/3 del totale | (150/1000) × 2/3 del totale | (850/1000) × 2/3 del totale |
| Tetto serve solo metà edificio (500 mill.) | 1/3 del totale | Quota mill. nei 500 × 2/3 | Restanti mill. nei 500 × 2/3 |
Esempi numerici: edificio 4 piani, rifacimento tetto 60.000 euro
- Quota fissa 1/3 a carico della mansarda: 60.000 / 3 = 20.000 euro.
- Quota 2/3 da ripartire in millesimi: 60.000 × 2/3 = 40.000 euro.
- Quota millesimale della mansarda nei 2/3: 40.000 × 120/1000 = 4.800 euro.
- Totale mansarda: 24.800 euro (41,3% del costo complessivo).
- Restanti condomini (880 millesimi): 40.000 × 880/1000 = 35.200 euro.
- Quota fissa 1/3: 20.000 euro.
- Quota millesimale nei 2/3: 40.000 × 200/1000 = 8.000 euro.
- Totale mansarda: 28.000 euro (46,7%).
- Restanti condomini (800 millesimi): 40.000 × 800/1000 = 32.000 euro.
- In questo scenario, un condomino al piano 1 con 80 millesimi paga: 40.000 × 80/1000 = 3.200 euro.
Manutenzione ordinaria vs straordinaria: distinzione rilevante
La ripartizione ex art. 1126 c.c. vale per le spese di «riparazione o ricostruzione». La dottrina e la giurisprudenza includono in tale categoria sia la manutenzione straordinaria (rifacimento totale o parziale del manto di copertura, sostituzione delle travi portanti, impermeabilizzazione profonda) sia la manutenzione ordinaria (riparazione di tegole rotte, sostituzione di grondaie, piccoli interventi di tenuta dell’acqua).
Fanno eccezione le spese di manutenzione che riguardano esclusivamente la funzione di calpestio o di utilizzo personale del tetto da parte del proprietario esclusivo: in quel caso l’onere è interamente suo. Un esempio tipico è la pavimentazione del lastrico solare utilizzato come terrazza privata — la posa delle piastrelle è a carico del solo proprietario, mentre il rifacimento dell’impermeabilizzazione sottostante (che protegge le unità sottostanti) segue la ripartizione 1/3-2/3.
Per la disciplina specifica del lastrico solare condominiale, si veda Lastrico solare condominiale: ripartizione e uso esclusivo 2026. Per il calcolo dettagliato con le tabelle millesimali, si rimanda a Spese tetto 1/3 e 2/3: come si calcolano in condominio.
Domande frequenti
Il proprietario della mansarda può evitare di pagare un terzo fisso?
No, salvo che il tetto non sia di sua proprietà esclusiva per titolo (atto di acquisto o regolamento contrattuale). Se il tetto è parte comune, la ripartizione ex art. 1126 c.c. è inderogabile per legge e non può essere modificata da una delibera assembleare ordinaria, neanche unanime. Per modificare la ripartizione legale occorre un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato all’unanimità da tutti i condomini e trascritto nei registri immobiliari.
Se la mansarda è stata ricavata con sopraelevazione, cambia la ripartizione?
No, non cambia la regola, ma cambia chi è responsabile dell’obbligo di manutenzione. Chi ha eseguito la sopraelevazione è tenuto, ai sensi dell’art. 1127 c.c., a provvedere alle opere necessarie per la conservazione della struttura preesistente. Se nel tempo il tetto diventa parte comune, la ripartizione ex art. 1126 c.c. si applica normalmente. La sopraelevazione abusiva (senza permesso) crea problemi diversi e può essere oggetto di azione demolitoria da parte del condominio.
Chi approva i lavori al tetto della mansarda?
La delibera per lavori straordinari al tetto (anche se posto in uso esclusivo della mansarda) è di competenza dell’assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi per la manutenzione straordinaria). L’amministratore ha il potere di eseguire d’urgenza i lavori indifferibili, con successiva ratifica dell’assemblea. Il proprietario della mansarda non può eseguire unilateralmente interventi sul tetto senza autorizzazione condominiale.
Le infiltrazioni dalla mansarda al piano sottostante: chi risponde?
Dipende dalla causa. Se le infiltrazioni derivano da carenze strutturali del tetto (parte comune), la responsabilità è del condominio ai sensi dell’art. 2051 c.c. (responsabilità per cose in custodia), e il proprietario della mansarda risponde per la quota 1/3 come costrutturalmente responsabile dell’uso esclusivo. Se le infiltrazioni derivano da un intervento abusivo o da negligenza del solo proprietario della mansarda, la responsabilità è sua personale ex art. 2043 c.c. La distinzione è spesso oggetto di controversia.
Il proprietario della mansarda può accedere al tetto per manutenzione?
Sì. Il proprietario che ha l’uso esclusivo del tetto ha diritto di accedere alla struttura per eseguire la manutenzione di sua competenza, senza necessità di autorizzazione assembleare per i soli interventi di manutenzione ordinaria urgente. Per interventi straordinari, occorre comunque la delibera condominiale. Gli altri condomini devono consentire l’accesso anche alle parti comuni adiacenti (scale, balconi) nei limiti strettamente necessari ai lavori.
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