Registrazione contratto locazione 2026: imposta registro
La registrazione del contratto di locazione e’ obbligatoria entro 30 giorni dalla stipula per i contratti di durata superiore a 30 giorni. L’imposta di registro e’ il 2% del canone annuo per le locazioni abitative ordinarie, con un minimo di 67 euro. La cedolare secca elimina questo onere, ma non esonera dall’obbligo di registrazione tramite modello RLI.
- Termine: 30 giorni dalla stipula o dalla decorrenza (art. 17 DPR 131/1986)
- Imposta registro: 2% canone annuo (abitativo) con minimo 67 euro
- Modello RLI: strumento unico per registrazione, opzione cedolare e proroghe
- Sanzioni per tardiva registrazione: dal 120% al 240% dell’imposta dovuta
1. Obbligo di registrazione: chi deve registrare e quando
L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione e’ stabilito dall’art. 17 del DPR 131/1986 (Testo Unico dell’Imposta di Registro). Sono soggetti a registrazione obbligatoria i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, indipendentemente dal canone pattuito. Per i contratti di durata inferiore o uguale a 30 giorni, la registrazione e’ facoltativa (ma puo’ essere conveniente per opzionare la cedolare secca).
L’obbligo di richiedere la registrazione ricade solidalmente su entrambe le parti del contratto: locatore e conduttore sono entrambi tenuti ad assolvere l’obbligo. Nella pratica e’ quasi sempre il locatore a provvedervi, in quanto e’ lui che deve conservare copia registrata e che rischia maggiormente le conseguenze dell’omissione (contestazione dei canoni, impossibilita’ di agire giudizialmente per il rilascio senza contratto registrato).
Il termine per la registrazione e’ di 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla data di decorrenza degli effetti, se posteriore). Per i contratti stipulati all’estero da soggetti residenti in Italia, il termine e’ di 60 giorni dall’arrivo in Italia del documento.
2. Imposta di registro: aliquote e calcolo 2026
Le aliquote dell’imposta di registro per i contratti di locazione sono fissate dalla Tariffa allegata al DPR 131/1986 e non sono state modificate dalla Legge di Bilancio 2026. La tabella seguente riepiloga le aliquote principali nel 2026:
| Tipologia di immobile | Aliquota | Minimo dovuto | Note |
|---|---|---|---|
| Abitativo (uso residenziale) | 2% | 67 euro | Sul canone annuo; ripartita tra locatore e conduttore al 50% |
| Non abitativo (commerciale, uffici) | 2% | 67 euro | Stessa aliquota, base imponibile canone annuo |
| Fondi rustici | 0,50% | 67 euro | Terreni agricoli |
| Immobili strumentali (capannoni, magazzini) | 1% | 67 euro | Locatore soggetto passivo IVA con esenzione |
| Cedolare secca (qualsiasi uso abitativo) | 0% | 0 euro | Nessuna imposta di registro ne’ di bollo |
L’imposta di registro sulle locazioni abitative si calcola sul canone annuo (non sull’intero periodo contrattuale) e si versa ogni anno per la durata del contratto. Per i contratti pluriennali e’ possibile optare per il versamento anticipato dell’intera imposta per tutti gli anni di durata, con una riduzione del 30% sull’imposta complessiva (art. 17, comma 3, DPR 131/1986). Questo e’ vantaggioso se si prevede un aumento del canone negli anni successivi.
3. Esempi di calcolo: con e senza cedolare secca
Esempio 1 — Contratto 4+4, canone 9.600 euro/anno, senza cedolare secca
Luca affitta il suo appartamento a Torino con contratto 4+4, canone mensile 800 euro (9.600 euro/anno). Non opta per la cedolare secca: tassa il reddito a IRPEF ordinaria.
Imposta di registro annua: 9.600 x 2% = 192 euro.
Minimo 67 euro: soddisfatto (192 > 67).
Imposta di bollo: 16 euro ogni 100 righe, circa 16-32 euro.
Prima annualita’: entro 30 giorni dalla stipula versa 192 + 16 = 208 euro circa.
Anni 2-4: rinnova e versa 192 euro/anno entro la scadenza annuale.
Alternativa versamento unico anticipato: 192 x 4 anni = 768 euro, riduzione 30% = sconto 230 euro, totale anticipato = 538 euro per 4 anni (vs 768 euro a rate annuali).
Esempio 2 — Stesso contratto con cedolare secca 21%
Stesso contratto di Luca, ma con opzione per la cedolare secca al 21%.
Imposta di registro: 0 euro (esonero totale con cedolare secca).
Imposta di bollo: 0 euro.
Cedolare secca annua: 9.600 x 21% = 2.016 euro (versa in acconto a novembre e saldo a giugno).
Confronto netto per il locatore (IRPEF marginale 35%):
Senza cedolare: IRPEF su rendita catastale ipotetica 1.800 euro x 35% = 630 euro + registro 192 = 822 euro totale oneri fiscali.
Con cedolare 21%: 2.016 euro.
In questo caso l’IRPEF ordinaria e’ piu’ conveniente per Luca, grazie all’abbattimento sulla rendita catastale. La cedolare conviene quando la rendita catastale rivalutata e’ alta rispetto al canone reale, o quando si vuole semplificare la gestione fiscale.
4. Procedura pratica: modello RLI e proroghe
La registrazione si effettua tramite il modello RLI (Richiesta di Locazione Immobili), disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Dal 2016 la registrazione telematica tramite il software RLI-web e’ obbligatoria per i locatori che possiedono piu’ di 10 unita’ immobiliari; per gli altri e’ facoltativa ma consigliata. In alternativa, e’ possibile recarsi allo sportello dell’Agenzia delle Entrate con due originali del contratto firmati, il modello RLI cartaceo compilato e il pagamento dell’imposta tramite F24 Elide (codice tributo 1500 per l’imposta di registro, 1501 per il bollo).
Le principali operazioni gestite tramite modello RLI sono:
- Registrazione del contratto (prima registrazione);
- Opzione per la cedolare secca (contestuale o successiva);
- Proroga del contratto (registrazione della proroga entro 30 giorni dalla scadenza);
- Risoluzione anticipata (registrazione dell’accordo di risoluzione, imposta fissa 67 euro);
- Cessione del contratto (cambio di conduttore).
Per le locazioni brevi (max 30 giorni) con cedolare secca, non e’ necessario presentare il modello RLI: l’opzione per la cedolare va esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi. Si rimanda alla guida su affitto breve 2026 per la trattazione specifica delle locazioni turistiche.
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Domande frequenti
Se scelgo la cedolare secca devo comunque registrare il contratto?
Si’. La cedolare secca elimina l’imposta di registro e quella di bollo, ma non esonera dall’obbligo di registrazione del contratto. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula tramite modello RLI, indicando l’opzione per la cedolare secca. Senza registrazione il contratto non e’ opponibile a terzi e il locatore non puo’ agire giudizialmente per il rilascio.
Chi paga l’imposta di registro, locatore o conduttore?
L’imposta di registro grava per legge al 50% su locatore e conduttore (art. 57 DPR 131/1986). Tuttavia, le parti possono accordarsi diversamente nel contratto: spesso il locatore anticipa l’intera imposta e poi recupera la quota del conduttore. E’ importante che il contratto specifichi chi sostiene materialmente il costo per evitare contestazioni.
Quanto costa registrare un contratto di locazione con cedolare secca?
Con cedolare secca, la registrazione non comporta pagamento di imposta di registro ne’ di bollo: il costo e’ zero a titolo di imposta. Rimangono eventuali spese per l’invio telematico (se delegato a un intermediario abilitato) o il costo del proprio tempo per la compilazione online. Il software RLI-web dell’Agenzia delle Entrate e’ gratuito.
Cosa succede se registro il contratto in ritardo?
La tardiva registrazione (oltre i 30 giorni dalla stipula) comporta una sanzione pari al 120%-240% dell’imposta di registro dovuta, oltre agli interessi legali. E’ possibile avvalersi del ravvedimento operoso (art. 13 D.Lgs. 472/1997) per ridurre la sanzione: entro 90 giorni la sanzione si riduce a 1/9 del minimo (circa 13,3% dell’imposta), entro 1 anno a 1/8 (15%).
E’ possibile registrare il contratto di locazione online senza recarsi allo sportello?
Si’. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione il software RLI-web sul proprio portale, accessibile con SPID, CIE o CNS. Tramite questo strumento e’ possibile registrare il contratto, esercitare l’opzione cedolare, pagare le imposte tramite addebito sul conto corrente e gestire le proroghe, il tutto senza recarsi fisicamente allo sportello.
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