Sfratto per morosità 2026: procedura e tempi

1. Quando scatta la morosità rilevante

La morosità che legittima la risoluzione del contratto di locazione e l’avvio dello sfratto è definita dall’art. 5 L. 392/78 per le abitazioni:

• Anche un solo canone scaduto, decorsi 20 giorni dalla scadenza, costituisce morosità rilevante
• Per gli oneri accessori (spese condominiali, riscaldamento, ecc.) la morosità è rilevante quando l’importo complessivamente non pagato supera due mensilità di canone

Per le locazioni commerciali (art. 27 L. 392/78), la morosità rilevante è valutata caso per caso secondo i principi generali di gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.): di regola si richiedono almeno 2-3 canoni non pagati.

Prima di avviare la procedura giudiziale è consigliabile inviare una diffida ad adempiere a mezzo raccomandata o PEC (art. 1454 c.c.) con termine di 15 giorni. La diffida non è obbligatoria ma facilita la prova del comportamento di buona fede del locatore e accorcia i tempi della successiva fase giudiziaria.

2. La procedura di sfratto step by step

La procedura di sfratto è disciplinata dagli artt. 657-668 c.p.c. È un procedimento speciale, più veloce di un ordinario giudizio civile.

1. Atto di intimazione di sfratto + citazione per convalida redatto da un avvocato e notificato all’inquilino tramite ufficiale giudiziario (art. 658 c.p.c.). L’atto richiede sia il rilascio dell’immobile sia il pagamento dei canoni arretrati
2. Udienza di convalida: fissata entro 20-30 giorni dalla notifica. L’inquilino può: (a) non comparire o non opporsi → il giudice convalida lo sfratto; (b) opporsi contestando la morosità → il procedimento si trasforma in giudizio ordinario di cognizione; (c) chiedere il termine di grazia ex art. 55 L. 392/78
3. Ordinanza di convalida: se non c’è opposizione, il giudice convalida con ordinanza esecutiva. L’ordinanza fissa anche la data di rilascio dell’immobile (di regola 30-60 giorni dopo)
4. Precetto di rilascio: l’avvocato del locatore notifica all’inquilino l’intimazione a liberare l’immobile entro 10 giorni
5. Avviso di esecuzione: trascorsi i 10 giorni del precetto, si chiede all’ufficiale giudiziario l’accesso per l’esecuzione, fissando una prima data di accesso
6. Esecuzione forzata: l’ufficiale giudiziario, eventualmente con l’assistenza della forza pubblica, libera materialmente l’immobile

3. Esempio numerico: costi e tempi reali

4. Termine di grazia e sanatoria

All’udienza di convalida l’inquilino può chiedere al giudice il termine di grazia ex art. 55 L. 392/78 per sanare la morosità e quindi evitare lo sfratto. Si tratta di una possibilità che il giudice può concedere se ricorrono presunzioni di solvibilità (es. cassa integrazione, problemi temporanei di salute).

Caratteristiche del termine di grazia 2026:

• Massimo 90 giorni dalla data dell’udienza
• Può essere concesso non più di 4 volte nel corso del contratto (art. 55 c. 4 L. 392/78)
• L’inquilino deve pagare entro il termine: canoni arretrati, oneri accessori, spese giudiziali liquidate dal giudice e interessi legali
• Se il pagamento avviene nel termine, il contratto si “sana” e prosegue
• Se il pagamento NON avviene, alla successiva udienza viene convalidato lo sfratto

5. Esecuzione dello sfratto e ufficiale giudiziario

Una volta convalidato lo sfratto e decorso il termine di rilascio, si passa all’esecuzione forzata. L’avvocato del locatore deve:

1. Notificare il precetto di rilascio (intimazione a lasciare libero l’immobile entro 10 giorni)
2. Chiedere all’UNEP la fissazione del primo accesso dell’ufficiale giudiziario
3. Pagare gli onorari dell’ufficiale (variabili 80-200 euro per accesso) e i diritti

L’ufficiale giudiziario può fissare più accessi consecutivi:

• Primo accesso: di regola l’inquilino non è presente o resiste; viene fissato un nuovo accesso con eventuale richiesta di assistenza della forza pubblica
• Secondo accesso: con scorta di polizia/carabinieri; se l’inquilino resiste, l’ufficiale può procedere all’esecuzione forzata
• Eventuale rinvio: in casi particolari (presenza di bambini, malattie gravi documentate, anziani), il giudice o il prefetto possono disporre rinvii dell’esecuzione

Dopo l’esecuzione, il locatore riceve le chiavi e l’immobile viene riconsegnato. Eventuali beni dell’inquilino non rimossi possono essere conservati o depositati a carico dell’inquilino stesso. Per recuperare i canoni arretrati, il locatore deve avviare un procedimento esecutivo separato (pignoramento mobiliare, presso terzi o immobiliare), spesso con basse probabilità di successo se l’inquilino non ha redditi o beni aggredibili.