Affitto a canone concordato 2026: vantaggi fiscali

1. Cos’è il canone concordato e dove si applica

Il contratto a canone concordato (chiamato anche 3+2) è una forma di locazione abitativa il cui canone non è liberamente determinato dalle parti, ma è ancorato a un range minimo-massimo definito da accordi territoriali sottoscritti tra le organizzazioni dei proprietari (Confedilizia, ApsP, ecc.) e quelle degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat, Unionvel, ecc.) presso ogni Comune.

Si applica nei Comuni ad alta tensione abitativa definiti dalla delibera CIPE 87/2003: Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Bari, Venezia, Catania, Palermo, Verona, Genova, Trieste, Reggio Calabria e molti altri (totale circa 1.200 Comuni). Negli altri Comuni il canone concordato è comunque ammesso, ma alcuni benefici fiscali (cedolare 10%, riduzione IMU) sono concentrati appunto sui Comuni ad alta tensione abitativa.

Il contratto ha durata minima di 3 anni con rinnovo automatico di 2 anni (totale 3+2). Alla seconda scadenza le parti possono rinegoziare o disdire. Tipologie speciali: transitorio (1-18 mesi) per esigenze documentate, studenti universitari (6-36 mesi) nei Comuni sede di università.

2. Come si calcola il canone concordato

Il canone concordato si determina applicando le tabelle dell’accordo territoriale, che fissano per ciascuna zona del Comune (centro storico, semiperiferia, periferia) un canone al metro quadro mensile minimo e massimo. Si considerano poi fasce di oscillazione in base a caratteristiche dell’immobile e dell’arredo (presenza di ascensore, riscaldamento autonomo, doppi servizi, garage, vista panoramica, classe energetica, ecc.).

Esempio di range tipico in un Comune medio nel 2026: zona centrale 6,5-9,5 euro/mq mese; zona semicentrale 5,0-7,5 euro/mq mese; zona periferica 3,5-5,5 euro/mq mese. Per un appartamento di 80 mq in zona semicentrale: canone mensile tra 400 e 600 euro.

Per ottenere i benefici fiscali è obbligatoria l’attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, che certifica che il canone applicato rientra nei range previsti. Senza attestazione (introdotta dal D.M. 16/01/2017), la cedolare 10% non è ammessa.

3. Vantaggi fiscali per il proprietario

I vantaggi fiscali del canone concordato 2026 sono significativi e cumulabili.

• Cedolare secca 10% (art. 3 D.Lgs. 23/2011 e art. 9 c. 1 D.L. 47/2014): sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo. Aliquota ridotta rispetto al 21% del regime ordinario di cedolare
• Imposta di registro 70% del canone annuo: la base imponibile su cui si calcola la registrazione (in regime ordinario senza cedolare) è ridotta del 30%
• Riduzione IMU 25% nei Comuni ad alta tensione abitativa (art. 1 c. 760 L. 160/2019)
• Detrazione IRPEF inquilino fino a 495,80 euro/anno (reddito sotto 15.493,71) o 247,90 euro (reddito 15.493,71-30.987,41) ex art. 16 c. 1 TUIR, che incentiva la domanda
• Imposta di bollo solo 16 euro fissi alla registrazione (vs proporzionali in regime ordinario)

4. Esempio numerico: ordinario vs concordato

5. Attestazione di rispondenza e rischi

L’attestazione di rispondenza è il documento rilasciato dalle associazioni firmatarie dell’accordo territoriale che certifica la conformità del canone e del contratto alle previsioni dell’accordo. È stata introdotta dal D.M. 16 gennaio 2017 e successivamente confermata.

Caratteristiche dell’attestazione 2026:

• Obbligatoria per i contratti non assistiti (cioè non stipulati direttamente con assistenza delle associazioni)
• Costo orientativo 100-200 euro (varia per associazione)
• Senza attestazione si perdono cedolare 10%, riduzione IMU, detrazione inquilino
• Il proprietario deve conservare attestazione e accordo territoriale per eventuali controlli AdE

Rischi principali del canone concordato:

• Canone effettivo più basso del mercato libero (compensato dai risparmi fiscali)
• Rinuncia all’adeguamento ISTAT con cedolare 10%: in periodi di alta inflazione il canone perde potere d’acquisto
• Sanzioni in caso di canone superiore alla fascia: l’inquilino può chiedere giudizialmente la riduzione e la restituzione delle somme pagate in eccesso
• Riqualificazione contrattuale da parte del Comune o del giudice se l’immobile non rispetta le caratteristiche dichiarate

Sotto il profilo della tutela dell’inquilino, il canone concordato non riduce i diritti previsti dalla disciplina generale delle locazioni: l’inquilino conserva il diritto di prelazione in caso di vendita (art. 38 L. 392/78 se applicabile), il diritto al recesso anticipato per gravi motivi (art. 4 L. 431/98), la possibilità di subentro dei familiari conviventi in caso di morte del conduttore. Una corretta redazione del contratto include una clausola che richiama esplicitamente l’accordo territoriale di riferimento e il fatto che il contratto è stipulato “ai sensi dell’art. 2 c. 3 L. 431/98”.

Per il proprietario conviene infine considerare che la cedolare 10% si applica solo sui canoni effettivamente percepiti, secondo il principio di cassa. In caso di morosità dell’inquilino, il proprietario può sospendere la tassazione dei canoni non riscossi presentando istanza all’AdE e dimostrando il mancato incasso (ingiunzione, decreto, sentenza ex art. 26 c. 1 TUIR come novellato dal D.L. 41/2021). In assenza di tale procedura, i canoni non incassati restano comunque tassabili, generando un rischio di pagamento di imposte su redditi mai percepiti.