Cedolare secca e seconda casa 2026: si applica?

1. Quando la cedolare secca si applica alla seconda casa

La cedolare secca e’ disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 ed e’ applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attivita’ d’impresa. Non esiste alcuna limitazione che escluda la seconda casa o le abitazioni non adibite a residenza principale del locatore: la norma guarda alla natura del contratto (uso abitativo) e al soggetto locatore (persona fisica non imprenditore), non allo scopo con cui il locatore detiene l’immobile.

Pertanto, la cedolare secca si applica correttamente nei seguenti casi tipici legati alla seconda casa:

• Appartamento al mare o in montagna affittato per la stagione estiva o invernale con contratti ordinari a canone libero;
• Casa vacanza affittata per brevi periodi (fino a 30 giorni): si applica il regime degli affitti brevi ex art. 4 DL 50/2017 con aliquota del 21%;
• Seconda abitazione in citta’ affittata a canone libero (4+4) o concordato (3+2);
• Immobile ereditato o ricevuto in donazione e locato a terzi.

L’opzione per la cedolare secca si esercita in dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Modello Redditi PF, quadro B o RB) per il periodo d’imposta in cui i redditi sono percepiti. Per i contratti di durata superiore a 30 giorni, l’opzione puo’ essere esercitata anche in sede di registrazione tramite modello RLI.

2. Aliquote, vantaggi e confronto con IRPEF

Le aliquote della cedolare secca nel 2026 sono:

Vantaggi della cedolare rispetto all’IRPEF ordinaria

Scegliendo la cedolare secca il locatore ottiene i seguenti vantaggi:

• Nessuna imposta di registro (normalmente 2% del canone annuo per i contratti abitativi ordinari);
• Nessuna imposta di bollo (16 euro ogni 100 righe di contratto);
• Nessuna addizionale regionale o comunale sul reddito fondiario;
• Divieto di aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione (il locatore non puo’ aumentare il canone in base all’inflazione);
• Semplificazione dichiarativa: il reddito da cedolare non concorre al reddito complessivo e non influenza le detrazioni per carichi di famiglia o altri benefici fiscali legati al reddito.

Lo svantaggio principale e’ che non e’ possibile dedurre le spese sostenute per l’immobile (manutenzione ordinaria, IMU, interessi sul mutuo). In regime IRPEF ordinario, invece, il reddito fondiario e’ calcolato sulla rendita catastale rivalutata con abbattimento del 5%, ma le spese effettive non sono comunque deducibili analiticamente per gli immobili a uso abitativo.

3. Esempi numerici: calcolo imposta 2026

4. IMU, detrazioni e casi particolari

IMU sulla seconda casa affittata

La seconda casa (non adibita ad abitazione principale) e’ soggetta a IMU indipendentemente dal fatto che sia affittata. L’IMU si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente 160 (per le abitazioni civili, categoria A, tranne A/1, A/8, A/9), e applicando l’aliquota deliberata dal Comune (variabile tra il 4,6 e il 10,6 per mille). La Legge di Bilancio 2026 non ha modificato la struttura dell’IMU sulle seconde case.

L’IMU pagata sulla seconda casa non e’ deducibile ne’ dall’imponibile IRPEF (come spesa) ne’ dall’imponibile della cedolare secca. Si tratta di un onere che grava interamente sul locatore, senza possibilita’ di trasferimento all’inquilino (salvo accordo contrattuale). Per una trattazione completa dell’IMU, si rimanda alla guida su IMU 2026.

Detrazioni per inquilini e seconda casa

Le detrazioni per inquilini (art. 16 TUIR) — tra cui quella per contratti a canone concordato e quella per giovani conduttori — riguardano il conduttore, non il locatore. Il locatore che ha optato per la cedolare secca non e’ influenzato da queste detrazioni ai fini della propria tassazione.

Domande frequenti