Locazioni brevi 2026: limite 4 immobili e ritenuta 26%
L’art. 4 del DL 50/2017 stabilisce che chi gestisce piu di quattro immobili in locazione breve nell’anno e presunto svolgere attivita d’impresa. Dal quinto immobile, la cedolare secca sale al 26% e le piattaforme continuano ad applicare la ritenuta del 21%, lasciando un saldo del 5% da versare in dichiarazione. Superato il limite, si apre la questione dell’imprenditorialita e della partita IVA. Questa guida chiarisce le regole nel 2026.
- Come si conta il limite dei quattro immobili per anno fiscale
- Aliquota 26% dal quinto immobile: calcolo del saldo d’imposta
- Presunzione di attivita d’impresa: quando scatta e come evitarla
- Strategie di ottimizzazione entro il limite legale
1. Il limite dei quattro immobili: come si calcola
L’art. 4, comma 5-bis, del DL 50/2017, introdotto dall’art. 84 del DL 34/2020 e successivamente modificato, stabilisce che la gestione in forma non imprenditoriale delle locazioni brevi e consentita fino a un massimo di quattro unita immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Dal quinto immobile, la attivita si presume svolta in forma imprenditoriale.
Il conteggio delle quattro unita si effettua per anno solare (1° gennaio – 31 dicembre) e per soggetto (il proprietario persona fisica o la persona che gestisce gli affitti in qualita di mandatario o gestore). Le regole di conteggio sono le seguenti:
- Si contano tutti gli immobili destinati a locazione breve nell’anno, indipendentemente dal numero di notti effettivamente affittate.
- Un immobile affittato per un solo giorno nel corso dell’anno conta come uno dei quattro.
- Conta la destinazione a locazione breve, non il numero di contratti o di ospiti.
- Gli immobili gestiti tramite un property manager contano per il proprietario, non per il gestore (salvo che il gestore agisca in nome proprio).
- Gli immobili cointestati contano per ciascuno dei proprietari: se due coniugi sono comproprietari al 50% di sei appartamenti, ciascuno supera il limite di quattro.
2. Aliquota 26% e ritenuta 21%: meccanismo di versamento
Quando si supera il limite dei quattro immobili, il regime fiscale cambia per la sola eccedenza:
- Sui compensi dei primi quattro immobili: cedolare secca al 21%.
- Sui compensi del quinto immobile in poi: cedolare secca al 26%.
Le piattaforme di intermediazione (Airbnb, Booking, ecc.), tuttavia, non sono in grado di sapere in tempo reale quanti immobili gestisce il locatore e se ha superato il limite. Per questo motivo, la ritenuta applicata dalla piattaforma e sempre del 21%, indipendentemente dal numero di immobili.
| Immobile | Aliquota cedolare dovuta | Ritenuta piattaforma | Saldo a debito del locatore |
|---|---|---|---|
| 1°, 2°, 3°, 4° | 21% | 21% | 0% |
| 5° e successivi | 26% | 21% | 5% (da versare a saldo) |
Il locatore che supera i quattro immobili deve versare il 5% di differenza (26% – 21%) sui compensi del quinto immobile in poi, in sede di dichiarazione dei redditi. Il versamento avviene tramite F24 con il codice tributo della cedolare secca a saldo (1842).
E il locatore a scegliere quale immobile designare come «quinto» ai fini del calcolo: e conveniente assegnare l’aliquota del 26% all’immobile con il minor compenso annuo, minimizzando il delta fiscale.
3. Presunzione di imprenditorialita: conseguenze
Superare il quarto immobile non fa scattare automaticamente l’obbligo di partita IVA, ma attiva una presunzione legale di attivita imprenditoriale. La presunzione e relativa: il contribuente puo dimostrare che l’attivita non ha carattere imprenditoriale anche con piu di quattro immobili, ma la prova contraria e ardua e non vi e una casistica consolidata favorevole al contribuente.
Le conseguenze pratiche di essere considerati imprenditori nel settore delle locazioni brevi sono rilevanti:
Obbligo di partita IVA
L’imprenditore deve aprire una partita IVA con codice ATECO 55.20.51 (affitto di alloggi per brevi periodi) o similare, a seconda della tipologia di attivita. L’apertura della partita IVA comporta l’iscrizione alla Camera di Commercio, il versamento dei contributi INPS artigiani/commercianti, la tenuta della contabilita e l’emissione di fatture.
IVA sui compensi
In regime di impresa, i compensi da locazione breve sono soggetti a IVA al 10% (aliquota per le prestazioni alberghiere e di alloggio) se l’attivita configura una struttura ricettiva, o esenti IVA se si tratta di pura locazione. La qualificazione dipende dalla natura dei servizi forniti (solo alloggio vs. alloggio con servizi accessori tipo colazione, pulizie, biancheria).
Perdita della cedolare secca
In regime d’impresa, non e possibile applicare la cedolare secca. I redditi vanno tassati come redditi d’impresa secondo le aliquote IRPEF progressive (o IRES se in forma societaria).
4. Esempi numerici: portafoglio da 4 e da 6 immobili
Esempio 1 — Quattro appartamenti: sotto il limite, tutto al 21%
Giorgio gestisce quattro appartamenti tramite Airbnb. Compensi lordi 2026: 8.000 + 9.500 + 7.200 + 11.000 = 35.700 euro totali.
Ritenuta Airbnb: 35.700 x 21% = 7.497 euro trattenuti e versati dalle piattaforme.
Cedolare dovuta: 35.700 x 21% = 7.497 euro.
Saldo: zero. L’intera imposta e coperta dalla ritenuta. In dichiarazione Giorgio indica i compensi e le ritenute subite nel quadro RB: nessun versamento aggiuntivo.
Netto dopo imposte: 35.700 – 7.497 = 28.203 euro/anno.
Esempio 2 — Sei appartamenti: due soggetti al 26%
Carla gestisce sei appartamenti. Compensi 2026 per immobile: A=12.000, B=10.000, C=9.000, D=8.500, E=6.000, F=5.500. Totale: 51.000 euro. Carla designa E e F come quinto e sesto immobile (i due con compensi piu bassi).
Ritenuta totale (21% su tutto): 51.000 x 21% = 10.710 euro.
Cedolare dovuta:
Immobili A, B, C, D (tot. 39.500 euro) x 21% = 8.295 euro.
Immobili E e F (tot. 11.500 euro) x 26% = 2.990 euro.
Totale cedolare: 11.285 euro.
Saldo a debito: 11.285 – 10.710 = 575 euro (il 5% su 11.500 euro).
Se avesse designato A e B come quinto e sesto: 22.000 x 26% = 5.720; + 29.000 x 21% = 6.090; totale 11.810; saldo 11.810 – 10.710 = 1.100 euro. La scelta degli immobili con compensi piu bassi come quinto e sesto minimizza il saldo da pagare.
Per gli aspetti legati all’obbligo del CIN e alle altre regole amministrative degli affitti brevi, si veda la guida al CIN nazionale 2026. Per una panoramica completa della fiscalita, si consulti la guida alla tassazione Airbnb 2026.
5. Strategie entro il limite
Per i locatori che si avvicinano al limite dei quattro immobili, esistono alcune strategie che consentono di ottimizzare la gestione senza superare la soglia o gestendola in modo consapevole.
Distribuzione del portafoglio tra familiari
Se gli immobili sono di proprieta di piu soggetti della famiglia (es. marito, moglie, figli maggiorenni), ogni soggetto ha il proprio limite di quattro immobili. Un portafoglio di sei appartamenti puo essere suddiviso in due da tre tra due comproprietari, restando entrambi sotto soglia. Attenzione pero alla sostanza economica: le operazioni devono rispecchiare effettivi trasferimenti di proprieta, non mere intestazioni fittizie.
Passaggio al regime d’impresa in forma societaria
Chi supera stabilmente il limite puo valutare di conferire gli immobili in una societa (SRL immobiliare) e gestire gli affitti brevi in regime d’impresa. La SRL paga IRES al 24% sui redditi e puo dedurre ammortamenti, manutenzioni, gestione. Il confronto tra cedolare 26% e IRES 24% + costi di struttura va valutato caso per caso con un commercialista.
Timing delle locazioni
In alcuni casi, differire l’inizio delle locazioni di un immobile al 1° gennaio dell’anno successivo consente di rispettare il limite nell’anno corrente. E una soluzione tecnica che richiede pianificazione ma non comporta particolari rischi fiscali se l’immobile e effettivamente libero nel periodo.
Questo approfondimento copre un caso specifico. Per il quadro completo parti dalla guida principale e poi confronta CIN, limite dei quattro immobili, ritenuta piattaforme e imposta di soggiorno.
- Affitto breve 2026: cedolare secca, CIN e tasse Airbnb
- Locazioni brevi 2026: cedolare 21% e CIN nazionale
- CIN nazionale 2026: codice Airbnb e Booking
- Tassazione Airbnb 2026: cedolare, CIN, ritenuta 21%
- Tassazione Airbnb 2026: cedolare, IVA, codice CIN
- Imposta soggiorno 2026: chi paga, quanto, come versare
Parla con un commercialista esperto
La gestione di un portafoglio di locazioni brevi richiede pianificazione fiscale: scelta degli immobili da designare come quinto, valutazione della soglia di imprenditorialita e possibili strutture societarie. Un commercialista specializzato in fiscalita immobiliare e piattaforme digitali e il riferimento giusto.
Domande frequenti
Se ho quattro immobili e uno non e mai stato affittato nel 2026, conta nel limite?
No. Conta la destinazione effettiva a locazione breve, non la mera disponibilita. Un immobile che non e stato affittato neppure un giorno nell’anno fiscale non rientra nel conteggio delle quattro unita. Tuttavia, se l’immobile e pubblicato su una piattaforma anche senza prenotazioni, potrebbe essere considerato destinato a locazione breve. E opportuno rimuovere gli annunci degli immobili che non si intende affittare nell’anno.
La piattaforma mi applica sempre la ritenuta al 21% anche dal quinto immobile?
Si. Le piattaforme applicano uniformemente la ritenuta del 21% su tutti i compensi, non essendo in grado di monitorare il numero di immobili del locatore in tempo reale. Il locatore che supera il quarto immobile deve versare la differenza del 5% in sede di dichiarazione dei redditi, tramite F24 con codice tributo 1842.
Se supero i quattro immobili, devo aprire la partita IVA subito?
La presunzione di imprenditorialita e relativa: non scatta un obbligo automatico e immediato di apertura della partita IVA. Tuttavia, in caso di accertamento fiscale, il contribuente che supera i quattro immobili ha l’onere di dimostrare che l’attivita non e imprenditoriale. Senza una prova contraria solida, l’Agenzia delle Entrate tende a qualificare l’attivita come imprenditoriale con conseguente obbligo retroattivo di partita IVA e contributi INPS.
Il limite di quattro immobili si applica anche agli immobili in comuni diversi?
Si. Il limite e per soggetto, a prescindere dalla localizzazione degli immobili. Un proprietario con quattro appartamenti a Milano e uno a Roma ha cinque immobili in locazione breve e supera il limite. La localizzazione geografica non incide sul conteggio.
Posso applicare la cedolare al 26% su tutti gli immobili per semplicita, anziche solo dal quinto?
No. L’aliquota del 26% si applica obbligatoriamente solo dal quinto immobile. Per i primi quattro, l’aliquota e del 21% (o dell’ordinaria IRPEF se non si opta per la cedolare). Non e possibile applicare volontariamente il 26% ai primi quattro immobili: sarebbe un versamento in eccesso rispetto al dovuto, recuperabile in dichiarazione ma da evitare.
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