Cedolare secca contratto 4+4 2026: come funziona

1. Il contratto 4+4: struttura e diritti delle parti

Il contratto di locazione a canone libero con durata di quattro anni, rinnovabile di altri quattro, e disciplinato dall’art. 2, comma 1, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431. E il contratto «standard» del mercato residenziale italiano: il locatore e il conduttore sono liberi di concordare il canone che ritengono congruo, senza vincoli di tabelle o accordi territoriali.

La durata minima e di quattro anni. Il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni alla scadenza, salvo disdetta del locatore o del conduttore comunicata con preavviso di sei mesi tramite lettera raccomandata (o PEC). Il locatore puo disdettare solo per i motivi tassativamente previsti dalla legge (uso proprio o dei familiari, demolizione, ristrutturazione integrale, vendita); non puo non rinnovare per ragioni generiche. Il conduttore invece puo recedere in qualsiasi momento con un preavviso di sei mesi, senza necessita di motivazione, se sussistono «gravi motivi» (art. 4, L. 431/1998).

La disdetta alla prima scadenza (dopo quattro anni) da parte del locatore e consentita solo per i motivi di legge elencati all’art. 3, L. 431/1998: necessita di abitare l’immobile per se stesso o per i familiari di primo grado, necessita di demolire o ristrutturare l’immobile, vendita a terzi con offerta al conduttore, destinazione a uso diverso. Fuori da questi casi, il contratto si rinnova obbligatoriamente per altri quattro anni.

2. Cedolare secca 21%: calcolo, acconto e saldo

Con la cedolare secca, l’imposta dovuta e pari al 21% del canone annuo pattuito nel contratto, indipendentemente dall’importo percepito. Anche se il conduttore non paga un mese, il locatore deve dichiarare il canone contrattuale (salvo procedere con sfratto per morosita e documentare la mancata percezione).

Il versamento avviene in due tranche, con le stesse scadenze dell’acconto IRPEF:

L’acconto e calcolato sul 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (o sull’imposta previsionale per il primo anno). Il codice tributo F24 per il versamento della cedolare secca e 1840 per l’acconto e 1842 per il saldo.

Non e prevista alcuna riduzione della base imponibile: il 5% di abbattimento previsto per i redditi fondiari nel regime IRPEF ordinario non si applica alla cedolare secca. L’aliquota del 21% si applica sul canone pieno.

3. Registrazione e obblighi formali nel 2026

Il contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla stipula (art. 17 DPR 131/1986). La registrazione si effettua telematicamente tramite il servizio «Contratti di locazione» sul sito dell’AdE, con contestuale esercizio dell’opzione cedolare secca nel modello RLI.

Con la cedolare secca, non si paga l’imposta di registro (normalmente il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro) ne il bollo sul contratto (16 euro ogni cento righe o frazioni). Il risparmio annuo sull’imposta di registro per un canone di 9.600 euro/anno e di 192 euro.

Proroga e rinnovo

Alla scadenza del primo quadriennio, se il contratto si rinnova automaticamente, il locatore non deve fare nulla se mantiene la cedolare secca con lo stesso canone. Se invece intende variare il canone (cosa non consentita in cedolare, salvo revoca e nuovo contratto) o passare al regime ordinario, deve comunicarlo entro il termine dell’imposta di registro relativa all’annualita in scadenza.

Se viene stipulato un nuovo contratto per lo stesso immobile con lo stesso o diverso conduttore, va registrato come nuovo contratto con nuova opzione cedolare. Non e possibile «trascinare» l’opzione da un contratto all’altro automaticamente.

Comunicazione al conduttore

Prima di registrare il contratto con cedolare secca, il locatore deve inviare al conduttore una comunicazione scritta (raccomandata A/R o PEC) in cui lo informa della scelta e della conseguente rinuncia all’aggiornamento ISTAT. La comunicazione non ha un modello prestabilito ma deve essere conservata come prova. Senza questa comunicazione, l’opzione cedolare potrebbe non essere opponibile al conduttore in caso di controversia.

4. Esempi numerici: imposta annua e confronto IRPEF

Per confrontare con il contratto concordato 3+2 che offre l’aliquota del 10%, si veda la guida al contratto 3+2 con cedolare al 10%. Per un quadro completo delle aliquote, consulta la guida alla cedolare secca 2026.

Domande frequenti