Cedolare secca + figli a carico 2026: detrazione doppia
La cedolare secca tassa il reddito del locatore in modo sostitutivo, senza interferire con le detrazioni fiscali spettanti al conduttore per i figli a carico. Nel 2026 i due benefici operano su soggetti diversi — il locatore da un lato, il conduttore dall’altro — e possono essere cumulati senza limitazioni reciproche. Capire come interagiscono aiuta a pianificare il contratto in modo ottimale per entrambe le parti.
- Cedolare secca: regime del locatore, 21% o 10% sul canone percepito
- Detrazioni figli a carico: spettano al conduttore per i figli conviventi under 21
- Assegno Unico Universale: dal 2022 ha assorbito le detrazioni per figli under 21
- Detrazione per conduttore con figli: art. 16 TUIR, diverse fattispecie nel 2026
1. Cedolare secca e carichi familiari: le due sfere distinte
La cedolare secca (D.Lgs. 23/2011, art. 3) e’ un regime fiscale opzionale per il locatore: sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali sul reddito fondiario e imposta di registro/bollo. Il reddito da cedolare non concorre al reddito complessivo IRPEF del locatore e non influenza le detrazioni per carichi di famiglia spettanti al locatore stesso.
Le detrazioni per figli a carico (art. 12 TUIR) spettano invece al contribuente che ha fiscalmente a carico i figli, cioe’ al conduttore (e al suo coniuge) che ospita i figli nell’immobile locato. Queste due sfere — la tassazione del locatore e i benefici del conduttore — sono completamente indipendenti: la scelta del locatore di optare per la cedolare secca non incide in alcun modo sulle detrazioni spettanti al conduttore.
Il conduttore che abita nell’immobile in locazione con figli a carico fruisce quindi: (1) dell’Assegno Unico per i figli under 21 (beneficio non fiscale, erogato mensilmente dall’INPS); (2) delle detrazioni IRPEF art. 16 TUIR per i conduttori di abitazione principale (legate all’affitto, non ai figli); (3) delle detrazioni art. 12 TUIR per i figli di 21 anni e oltre.
2. Detrazioni per conduttori con figli: il quadro 2026
Nel 2026 le detrazioni fiscali legate alla locazione a disposizione del conduttore sono disciplinate principalmente dall’art. 16 del TUIR (DPR 917/1986). La tabella seguente riepiloga le principali fattispecie:
| Fattispecie | Detrazione | Condizioni |
|---|---|---|
| Conduttore abitazione principale (reddito fino a 15.493,71 euro) | 300 euro | Contratto registrato, abitazione principale del conduttore |
| Conduttore abitazione principale (reddito 15.493-30.987 euro) | 150 euro | Contratto registrato, abitazione principale del conduttore |
| Conduttore contratto concordato abitazione principale | 495,80 euro | Contratto a canone concordato L. 431/1998 |
| Conduttore giovane (18-30 anni) con abitazione principale diversa dalla famiglia | 991,60 euro | Reddito non superiore a 15.493,71 euro; per 4 anni |
| Conduttore con figli a carico over 21 (detrazione figlio) | 950 euro/figlio | Figlio di 21 anni o piu’, reddito non superiore a 2.840,51 euro/anno |
Le detrazioni art. 16 TUIR per i conduttori si applicano indipendentemente dal regime fiscale scelto dal locatore (cedolare secca o IRPEF ordinaria). Il conduttore non ha nessun obbligo di verificare il regime del locatore per fruire dei propri benefici: e’ sufficiente che il contratto sia registrato e che l’immobile costituisca la propria abitazione principale.
3. Esempi di calcolo: locatore in cedolare e conduttore con figli
Esempio 1 — Locatore cedolare 10%, conduttore con due figli a carico (contratto concordato)
Il locatore Silvio affitta a Bologna con contratto a canone concordato 3+2, canone 750 euro/mese (9.000 euro/anno), cedolare secca 10%. Imposta del locatore: 9.000 x 10% = 900 euro. Netto Silvio: 8.100 euro.
Il conduttore Carlo ha due figli di 14 e 17 anni (entrambi under 21, coperti da AUU), reddito da lavoro dipendente 28.000 euro. Fruisce di:
– Detrazione art. 16 TUIR per contratto concordato: 495,80 euro;
– AUU per i due figli under 21 (ISEE 25.000 euro): circa 130 euro/mese x 2 = 260 euro/mese x 12 = 3.120 euro annui (INPS).
Il vantaggio complessivo per Carlo e’ 495,80 + 3.120 = 3.615,80 euro/anno tra detrazioni e AUU, senza alcun impatto sul regime fiscale di Silvio.
Esempio 2 — Locatore cedolare 21%, conduttore con figlio over 21 a carico
La locatrice Elena affitta a Milano con contratto 4+4 a canone libero 1.100 euro/mese (13.200 euro/anno), cedolare 21%. Imposta Elena: 13.200 x 21% = 2.772 euro. Netto: 10.428 euro.
Il conduttore Marco ha un figlio di 23 anni (over 21, escluso dall’AUU) con reddito annuo di 2.000 euro (sotto la soglia 2.840,51 euro): e’ fiscalmente a carico di Marco. Reddito di Marco: 45.000 euro.
Detrazione figlio over 21: 950 euro per un figlio (art. 12, comma 1, lettera c, TUIR).
Piu’ eventuale detrazione art. 16 TUIR per conduttore: reddito 45.000 euro > 30.987 euro, quindi detrazione zero.
Marco risparmia 950 euro di IRPEF grazie alla detrazione per il figlio a carico. Il regime cedolare di Elena non incide su questo calcolo.
4. Pianificazione del contratto: scegliere il canone concordato
Il contratto a canone concordato e’ spesso la soluzione piu’ efficiente quando entrambe le parti vogliono massimizzare i propri benefici fiscali: il locatore accede alla cedolare secca al 10% (risparmio significativo rispetto al 21%) e il conduttore fruisce della detrazione art. 16 TUIR aumentata (495,80 euro invece di 300/150 euro). Il minor canone rispetto al libero mercato viene in parte compensato dai benefici fiscali.
Un calcolo comparativo tipico (Comune ad alta tensione abitativa, canone libero di mercato 900 euro/mese vs. canone concordato 720 euro/mese):
- Locatore con canone libero e cedolare 21%: 10.800 euro annui x 21% = 2.268 euro imposta. Netto: 8.532 euro.
- Locatore con canone concordato e cedolare 10%: 8.640 euro annui x 10% = 864 euro imposta. Netto: 7.776 euro.
- Differenza di netto: 8.532 – 7.776 = 756 euro in meno con il concordato. Ma se il Comune offre anche una riduzione IMU del 25% sulle seconde case in concordato, il risparmio IMU puo’ compensare parzialmente o integralmente la differenza.
Per approfondire il tema della cedolare secca applicata alla seconda casa e al confronto con l’IRPEF ordinaria, si rimanda alla guida su cedolare secca seconda casa 2026.
Parla con un commercialista esperto
Ottimizzare il contratto di locazione tenendo conto dei benefici fiscali per entrambe le parti richiede analisi del reddito del locatore, del profilo del conduttore e delle delibere IMU del Comune. Un commercialista elabora il confronto numerico per la tua situazione specifica.
Domande frequenti
La cedolare secca del locatore riduce le detrazioni per figli a carico del conduttore?
No. La cedolare secca e’ un regime del locatore e non ha alcun impatto sui benefici fiscali del conduttore. Le detrazioni per figli a carico (art. 12 TUIR) e l’Assegno Unico Universale spettano al conduttore indipendentemente dalla scelta fiscale del locatore. I due regimi operano su soggetti e basi imponibili completamente distinte.
Il conduttore con figli under 21 ha diritto a detrazioni IRPEF specifiche per l’affitto?
Dal 2022 le detrazioni IRPEF per i figli under 21 sono state sostituite dall’Assegno Unico Universale (D.Lgs. 230/2021), erogato mensilmente dall’INPS in base all’ISEE. Il conduttore con figli under 21 non riceve quindi una detrazione IRPEF specifica per i figli, ma l’AUU mensilmente. Restano le detrazioni art. 16 TUIR legate al contratto di locazione (abitazione principale, contratto concordato, giovani conduttori).
Il reddito da cedolare secca del locatore influisce sull’ISEE del nucleo familiare del conduttore?
No. Il reddito da cedolare secca appartiene al locatore, non al conduttore. L’ISEE del conduttore si calcola sui redditi e il patrimonio del proprio nucleo familiare. Il regime fiscale del locatore e’ irrilevante ai fini dell’ISEE del conduttore e, di conseguenza, dell’Assegno Unico e delle altre prestazioni sociali del conduttore.
Un locatore che ha figli a carico propri puo’ ancora fruire delle detrazioni se sceglie la cedolare secca?
Si’. La cedolare secca riguarda solo il reddito fondiario da locazione: non incide sulle altre categorie di reddito del locatore (da lavoro, da pensione, ecc.) ne’ sulle detrazioni per carichi di famiglia spettanti al locatore stesso. Le detrazioni per i figli a carico del locatore si calcolano sul suo reddito complessivo IRPEF (che esclude il reddito da cedolare) secondo le regole ordinarie dell’art. 12 TUIR.
Conviene stipulare un contratto concordato per avvantaggiare anche il conduttore con figli?
Il contratto concordato offre al conduttore una detrazione IRPEF di 495,80 euro (vs 150-300 euro del canone libero) e un canone solitamente inferiore al mercato. Per il locatore, l’aliquota cedolare scende al 10%. Se il Comune applica anche la riduzione IMU del 25%, il concordato puo’ essere vantaggioso per entrambe le parti. La convenienza va verificata caso per caso in base al canone di mercato e alla rendita catastale dell’immobile.
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