Bonus prima casa under 36: stato nel 2026 e agevolazioni vigenti
Il bonus prima casa under 36, introdotto dall’art. 64 del D.L. 73/2021, è cessato il 31 dicembre 2023. Dal 2024 è stato parzialmente sostituito da nuove misure previste dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) e prorogate nel 2026. Questa guida ricostruisce lo stato attuale delle agevolazioni per i giovani acquirenti della prima casa, le condizioni per l’esenzione da imposta di registro e le misure vigenti.
- Bonus under 36 originario: cessato al 31/12/2023
- Nuove misure 2024-2026: esenzione parziale imposta di registro
- Mutuo prima casa: fondo garanzia Consap ancora operativo
- ISEE e limiti reddituali per le agevolazioni residue
1. Il bonus under 36 originario e la sua cessazione
L’art. 64 del D.L. 73/2021 (c.d. “Decreto Sostegni-bis”) aveva introdotto un pacchetto di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa da parte di soggetti che non avessero ancora compiuto 36 anni di età e che avessero un ISEE non superiore a 40.000 euro. Le agevolazioni previste erano: esenzione dall’imposta di registro (normalmente 2% per la prima casa); esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale (normalmente fisse, ciascuna di 50 euro); credito d’imposta pari all’IVA versata in caso di acquisto da costruttore soggetto a IVA; credito d’imposta sulle imposte relative al mutuo.
Questo pacchetto, dopo varie proroghe, è definitivamente cessato il 31 dicembre 2023. Chi ha sottoscritto un compromesso entro il 31 dicembre 2023 e ha rogitato entro la stessa data ha potuto fruire del bonus. Chi invece ha rogitato nel 2024 o successivamente non può più beneficiare delle agevolazioni dell’art. 64 D.L. 73/2021, nemmeno in caso di compromesso antecedente.
2. Le misure in vigore nel 2026
La L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) e la successiva L. 207/2025 (Legge di Bilancio 2026) hanno introdotto e prorogato misure a sostegno dell’acquisto della prima casa per i giovani. Il quadro attuale nel 2026 è il seguente:
Agevolazione imposta di registro prima casa (regime ordinario)
Per tutti gli acquirenti della prima casa (non solo under 36), l’imposta di registro è del 2% sul valore catastale dell’immobile (o sul prezzo di compravendita se superiore), con un minimo di 1.000 euro. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse in 50 euro ciascuna. Questa agevolazione non ha limiti di età o reddituali.
Misure specifiche per under 36 con ISEE sotto soglia (Legge di Bilancio 2024-2026)
| Agevolazione | Condizioni | Stato 2026 |
|---|---|---|
| Esenzione imposta di registro (2%) | Under 36, ISEE ≤ 40.000 €, prima casa | Prorogata fino al 31/12/2027 |
| Imposte ipotecaria e catastale fisse (50+50 €) | Under 36, ISEE ≤ 40.000 € | Già ordinarie — nessuna agevolazione aggiuntiva |
| Credito d’imposta IVA (acquisto da costruttore) | Under 36, ISEE ≤ 40.000 €, prima casa | Prorogato fino al 31/12/2027 |
| Fondo garanzia Consap (80% valore mutuo) | Under 36 o categorie prioritarie, senza limite ISEE | Operativo nel 2026 |
L’esenzione dall’imposta di registro è la misura di maggiore impatto economico. Senza agevolazione, su un immobile con valore catastale di 120.000 euro si pagherebbe un’imposta di registro di 2.400 euro. Con l’esenzione under 36, questo importo è azzerato. Anche il credito d’imposta IVA è rilevante per chi acquista un’abitazione di nuova costruzione da un’impresa costruttrice: l’IVA applicata è del 4% per la prima casa (invece del 10% ordinario), e l’intero importo diventa un credito d’imposta da utilizzare in compensazione o in detrazione.
3. Esempi di calcolo del risparmio fiscale
Esempio 1 — Acquisto da privato, valore catastale 100.000 euro, under 36 con ISEE 32.000 euro
Giulia, 29 anni, ISEE 32.000 euro, acquista un appartamento (prima casa) a Bologna da un privato. Il prezzo è 200.000 euro, il valore catastale rivalutato è 100.000 euro. Senza agevolazione under 36: imposta di registro 2% × 100.000 = 2.000 euro + imposte fisse 100 euro = totale 2.100 euro. Con esenzione under 36: imposta di registro 0 + imposte fisse 100 euro = totale 100 euro. Risparmio: 2.000 euro.
Esempio 2 — Acquisto da costruttore (IVA 4%), prezzo 220.000 euro, under 36 con ISEE 38.000 euro
Marco, 33 anni, ISEE 38.000 euro, acquista un appartamento di nuova costruzione (prima casa) a Milano da un costruttore. Prezzo: 220.000 euro; IVA 4% (prima casa): 8.800 euro. Con il credito d’imposta IVA under 36, l’intero importo di 8.800 euro diventa un credito d’imposta utilizzabile in compensazione nel modello F24 (es. per pagare IRPEF, contributi INPS, ecc.) o come detrazione in dichiarazione dei redditi. Se non interamente assorbito nell’anno, il credito è riportabile agli anni successivi.
Il risparmio complessivo varia notevolmente in funzione del valore dell’immobile e della modalità di acquisto (da privato o da costruttore). Per immobili di maggior valore catastale, il risparmio sull’imposta di registro può raggiungere importi significativi. Per chi acquista il nuovo da costruttore, il credito IVA è lo strumento più conveniente.
4. Fondo Consap e altri strumenti per i giovani acquirenti
Fondo di garanzia Consap per la prima casa
Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap su mandato del MEF, garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa. Questo strumento è particolarmente utile per i giovani che non dispongono di un patrimonio immobiliare da offrire come garanzia aggiuntiva. Nel 2026 le categorie prioritarie per l’accesso al Fondo includono: giovani coppie, titolari di contratti a tempo determinato, single con figli a carico, over 35. Gli under 36 senza figli possono accedere nella categoria ordinaria.
La garanzia Consap non è incompatibile con le agevolazioni fiscali sull’imposta di registro: si tratta di strumenti distinti che agiscono su piani diversi (il primo facilita l’accesso al credito, il secondo riduce il carico fiscale dell’atto di acquisto).
Deducibilità degli interessi passivi sul mutuo
Per tutti gli acquirenti della prima casa (non solo under 36), gli interessi passivi sui mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, su un massimale di 4.000 euro annui (detrazione massima: 760 euro/anno). Questa agevolazione è disciplinata dall’art. 15, comma 1, lett. b), TUIR ed è indipendente dall’età dell’acquirente. Per approfondire le detrazioni IRPEF disponibili nel 2026, si rimanda alla guida sull’IRPEF 2026.
Prima casa e donazione
Un tema ricorrente riguarda la situazione di chi riceve un immobile in donazione dai genitori e vuole acquistarne un altro come “prima casa”: in tal caso occorre verificare se l’immobile ricevuto in donazione abbia comportato la perdita dei requisiti “prima casa”. Per approfondire, si rimanda alla guida sulle donazioni immobiliari.
Parla con un commercialista esperto
Verificare i requisiti ISEE, la sussistenza delle condizioni soggettive e la corretta applicazione delle agevolazioni prima del rogito richiede un’analisi personalizzata. Un commercialista può aiutarti a non perdere i benefici disponibili.
Domande frequenti
Il bonus under 36 originario è ancora valido nel 2026?
No. Il bonus under 36 disciplinato dall’art. 64 D.L. 73/2021 è definitivamente cessato il 31 dicembre 2023. Dal 2024 in poi, chi non ha rogitato entro tale data non può beneficiare di quelle agevolazioni. Esistono però misure parzialmente sostitutive prorogate dalla Legge di Bilancio 2026, che mantengono l’esenzione dall’imposta di registro per under 36 con ISEE fino a 40.000 euro.
Come si calcola l’ISEE per verificare il requisito?
L’ISEE rilevante è quello del nucleo familiare del richiedente, calcolato sulla base della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU) presentata all’INPS. Il valore ISEE deve essere non superiore a 40.000 euro al momento dell’atto notarile. È opportuno richiedere l’ISEE aggiornato prima del rogito per verificare la sussistenza del requisito.
Il Fondo Consap copre l’intero mutuo?
No. Il Fondo Consap garantisce fino all’80% della quota capitale del mutuo, non il 100%. La banca eroga il mutuo e, in caso di insolvenza del mutuatario, Consap interviene coprendo fino all’80% del capitale residuo. Il mutuatario rimane comunque responsabile del debito verso la banca; la garanzia Consap si attiva solo dopo l’escussione delle garanzie ordinarie.
Posso fruire dell’esenzione se ho già posseduto una casa in passato?
L’esenzione under 36 segue le stesse regole della generalità delle agevolazioni prima casa: non si può fruire dell’agevolazione se si è titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra abitazione nello stesso Comune, o se si è già fruito del beneficio prima casa su un acquisto precedente senza averlo poi venduto. In caso di vendita della casa precedente, è possibile accedere nuovamente all’agevolazione.
La soglia under 36 si riferisce all’età al momento del compromesso o del rogito?
L’età viene verificata al momento dell’atto notarile di compravendita (rogito). Se si compie 36 anni tra il compromesso e il rogito, si perde il diritto all’agevolazione. È quindi importante pianificare i tempi del rogito con attenzione, specialmente se il trentaseiesimo compleanno cade nello stesso periodo dell’acquisto.
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