IMU 2026: aliquote, calcolo e esenzioni con esempi

1. Cos’è l’IMU e chi la paga

L’IMU è un tributo proprio dei Comuni disciplinato dall’art. 1 c. 738 e seguenti della Legge 160/2019, che dal 2020 ha unificato la precedente IMU con la TASI. Il presupposto è il possesso di immobili siti nel territorio dello Stato, esclusa l’abitazione principale non di lusso.

I soggetti passivi sono:

• Proprietari di fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli;
• Titolari di diritti reali: usufruttuario, usuario, abitazione (es. coniuge superstite ex art. 540 cc), enfiteuta, superficiario;
• Locatari di immobili in leasing (per tutta la durata del contratto, anche se l’opzione finale di acquisto non è esercitata);
• Concessionari di aree demaniali.

Il nudo proprietario NON paga IMU finchè esiste l’usufrutto, perchè il presupposto è del titolare del diritto reale di godimento. Lo stesso vale per il diritto di abitazione del coniuge superstite, che assume tutta l’IMU dell’immobile fino al decesso o alla rinuncia.

Per immobili in comproprietà, ciascun comproprietario paga la propria quota: 50%-50%, 33-33-33, ecc.

2. Base imponibile: rendita catastale e coefficienti

La base imponibile IMU per i fabbricati è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale.

Per i terreni agricoli la base è il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135. Per le aree fabbricabili la base è il valore venale al 1 gennaio dell’anno (autoaccertamento del contribuente, in base a stima motivata o a tabelle comunali).

3. Aliquote 2026 per categoria

La Legge 160/2019 fissa aliquote di base che ogni Comune può modificare entro un intervallo (incremento o decremento). Per il 2026 le aliquote di base e gli intervalli sono:

Per gli immobili di categoria D (capannoni, opifici), la quota statale fissa al 7,6 per mille è versata direttamente allo Stato; l’eventuale incremento comunale è versato al Comune. Da qui la suddivisione in F24 con codici tributo distinti.

4. Esenzioni e riduzioni

Sono esenti dall’IMU (art. 1 c. 740 L. 160/2019 e prassi consolidata):

• Abitazione principale e pertinenze nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Per pertinenza si intende fino a un’unità immobiliare per ciascuna delle categorie C/2, C/6, C/7;
• Immobili posseduti dallo Stato, Regioni, Province, Comuni;
• Fabbricati destinati a usi culturali (art. 5-bis D.P.R. 601/1973);
• Fabbricati destinati esclusivamente al culto e relative pertinenze;
• Fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• Immobili ENC (enti non commerciali) destinati esclusivamente ad attività non commerciali (assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricreative);
• Terreni di coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola, posseduti e condotti direttamente.

Sono previste riduzioni (art. 1 c. 747 L. 160/2019):

• Comodato gratuito a parenti in linea retta entro il 1 grado: riduzione del 50% della base imponibile se il proprietario possiede una sola altra unità abitativa nel Comune destinata ad abitazione principale, e il comodato è registrato;
• Affitto a canone concordato (L. 431/1998): riduzione del 25% (aliquota effettiva al 75%);
• Fabbricati inagibili o inabitabili: riduzione del 50%, su istanza al Comune;
• Fabbricati di interesse storico-artistico (D.Lgs. 42/2004): riduzione del 50%.

5. Calcolo passo passo

Il calcolo IMU per un fabbricato si articola in 5 step:

1. Recupera la rendita catastale dell’immobile dalla visura catastale (sito Agenzia delle Entrate, sezione “Servizi Catastali”);
2. Calcola la base imponibile: rendita x 1,05 x coefficiente di categoria;
3. Applica l’aliquota deliberata dal Comune per la categoria specifica (verifica sul portale del Comune o sul sito MEF “Trovafindlocale”);
4. Applica eventuali riduzioni (50% comodato, 25% canone concordato, ecc.) sulla base imponibile;
5. Calcola la quota di possesso e i mesi: l’IMU si paga per i mesi di possesso nell’anno (il mese si considera intero se il possesso è durato almeno 15 giorni).

6. Scadenze, F24 e ravvedimento

Il versamento IMU avviene in due rate:

• Acconto: entro il 16 giugno 2026, pari al 50% dell’imposta dovuta sulla base delle aliquote dell’anno precedente;
• Saldo: entro il 16 dicembre 2026, calcolato sulla base delle aliquote 2026 deliberate dal Comune (pubblicate entro il 28 ottobre 2026 nel portale del MEF), a conguaglio dell’acconto.

È possibile versare in unica soluzione il 16 giugno, applicando direttamente le aliquote 2026 (se già note) o quelle 2025 con eventuale conguaglio successivo.

Il versamento si effettua con modello F24 indicando i codici tributo principali:

• 3912: IMU abitazione principale e pertinenze (cat. A/1, A/8, A/9);
• 3914: IMU terreni agricoli;
• 3916: IMU aree fabbricabili;
• 3918: IMU altri fabbricati;
• 3925: IMU immobili categoria D quota Stato (7,6 per mille);
• 3930: IMU immobili categoria D quota Comune (incremento).

Per il ravvedimento operoso in caso di omesso o tardivo versamento si applicano le sanzioni ridotte dell’art. 13 D.Lgs. 472/97: 0,1% per ogni giorno entro 14 giorni, 1,5% entro 30 giorni, 1,67% entro 90 giorni, 3,75% entro un anno, ecc. La novità della riforma sanzioni 2024 (D.Lgs. 87/2024) ha modificato lievemente i moltiplicatori per i versamenti dopo il 1 settembre 2024.

7. Tre esempi numerici 2026

8. Casi particolari e dichiarazione IMU

Casistiche frequenti che richiedono attenzione:

1. Coniugi separati: il coniuge non assegnatario non paga IMU sull’immobile assegnato al coniuge separato, poichè titolare di diritto di abitazione è quest’ultimo;
2. Anziani in case di riposo: chi mantiene la propria casa come dimora abituale virtualmente (residenza anagrafica + non locata) può continuare a fruire dell’esenzione se il Comune lo prevede in delibera;
3. Italiani residenti all’estero (AIRE): dal 2020 è venuta meno l’assimilazione dell’abitazione principale per gli AIRE. Pagano IMU come seconda casa, salvo eccezioni residue. Dal 2025-2026 si applica la riduzione del 50% sull’IMU dovuta sull’unica casa posseduta in Italia se non locata (per soggetti AIRE titolari di pensione estera);
4. Immobile collabente (cat. F/2): in via di principio esente, ma ogni Comune può avere disposizioni specifiche.

La dichiarazione IMU va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso è iniziato o sono intervenute variazioni rilevanti per la determinazione dell’imposta (es. cambio destinazione, vendita, donazione, modifica rendita). La dichiarazione si presenta solo nei casi in cui il Comune non sia già in possesso delle informazioni tramite l’Anagrafe Tributaria o Catasto.