IMU seconda casa 2026: aliquota, calcolo e scadenze
La seconda casa sconta l’IMU all’aliquota standard dello 0,76%, elevabile dal Comune fino all’1,06%. Non beneficia di alcuna esenzione, a differenza dell’abitazione principale in categoria ordinaria. Questa guida illustra come calcolare l’IMU sulla seconda casa nel 2026, le scadenze dell’acconto e del saldo, le variabili che incidono sull’importo (aliquota comunale, rendita catastale, quota di proprietà) e le riduzioni applicabili in casi specifici come la locazione a canone concordato.
- Aliquota base 0,76%: come il Comune può modificarla
- Calcolo IMU con rendita catastale 800 euro e aliquota tipo
- Scadenza acconto 16 giugno e saldo 16 dicembre 2026
- Riduzione del 25% per contratti a canone concordato
1. Cos’è la seconda casa ai fini IMU
Per “seconda casa” si intende, ai fini IMU, qualsiasi fabbricato che non costituisca abitazione principale del proprietario (o del titolare di diritto reale). La normativa di riferimento è l’art. 1, commi 738-783, della L. 160/2019, che definisce l’abitazione principale come quella in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Rientrano nella categoria della “seconda casa” a effetti IMU:
- L’immobile di vacanza o la casa al mare/montagna non utilizzata come dimora principale
- L’immobile locato a terzi (il proprietario che affitta non perde la qualifica di soggetto passivo IMU)
- L’immobile tenuto a disposizione senza locazione né utilizzo come abitazione principale
- L’abitazione dei figli o dei genitori, salvo che non ricorrano le condizioni per il comodato agevolato
- L’immobile in categoria A/1, A/8, A/9 anche se abitazione del proprietario (non esonera dall’IMU, ma a aliquota ridotta con detrazione 200 euro)
2. Aliquote 2026 e riduzioni applicabili
L’aliquota di base prevista dalla legge per le seconde case è dello 0,76%. I Comuni possono modificarla — in aumento o in diminuzione — nell’ambito delle delibere approvate entro il 28 ottobre di ciascun anno. La soglia massima è dell’1,06%. In assenza di delibera aggiornata si applicano le aliquote dell’anno precedente.
| Tipo di immobile | Aliquota base | Massimo deliberabile | Riduzione eventuale |
|---|---|---|---|
| Seconda casa (uso personale) | 0,76% | 1,06% | — |
| Seconda casa locata ordinariamente | 0,76% | 1,06% | — |
| Locata a canone concordato (L. 431/1998) | Aliquota comunale | 1,06% | -25% |
| In comodato gratuito a parente 1° grado | Aliquota comunale | 1,06% | -50% base imponibile |
| Immobili ristrutturazione (art. 1047 L. 160/2019) | Aliquota comunale | 1,06% | -50% base imponibile |
La riduzione del 25% sull’IMU dovuta per la locazione a canone concordato (contratti stipulati ai sensi della L. 431/1998 con accordi territoriali sindacali) è di diritto e non richiede istanza al Comune. È sufficiente che il contratto sia stato registrato regolarmente. Si applica sulla quota di IMU calcolata con l’aliquota deliberata dal Comune, non sulla base imponibile.
3. Calcolo passo per passo con esempi
Esempio 1 — Seconda casa uso personale, rendita 800 euro, Comune aliquota 1,06%
Luca possiede un appartamento al mare (cat. A/3, rendita catastale 800 euro) in un Comune che ha deliberato l’aliquota massima dell’1,06% per le seconde case. Calcolo:
1. Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = 840 euro
2. Base imponibile: 840 × 160 = 134.400 euro
3. IMU annua: 134.400 × 1,06% = 1.424,64 euro
Acconto (16/6/2026): 1.424,64 / 2 = 712,32 euro (arrotondato a 712 euro)
Saldo (16/12/2026): 712,64 euro (differenza)
Esempio 2 — Seconda casa locata a canone concordato, rendita 800 euro
Anna affitta la propria seconda casa (cat. A/3, rendita 800 euro) con contratto a canone concordato ex L. 431/1998. Il Comune ha deliberato lo 0,86% per le locazioni ordinarie. Con la riduzione del 25% per canone concordato:
1. Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = 840 euro
2. Base imponibile: 840 × 160 = 134.400 euro
3. IMU lorda: 134.400 × 0,86% = 1.155,84 euro
4. Riduzione canone concordato 25%: – 288,96 euro
5. IMU netta: 866,88 euro
Risparmio rispetto alla locazione ordinaria: 288,96 euro annui.
4. Scadenze, F24 e casi particolari
Il versamento IMU avviene tramite modello F24 (o bollettino postale per le persone fisiche). I codici tributo principali sono:
- 3912: IMU su altri fabbricati (seconde case e immobili diversi dall’abitazione principale) — quota Comune
- 3914: IMU terreni — quota Comune
- 3916: IMU aree fabbricabili — quota Comune
Nella sezione “SEZIONE IMU E ALTRI TRIBUTI LOCALI” dell’F24 occorre indicare il codice Comune (codice catastale), l’anno di riferimento (2026) e la distinzione tra acconto e saldo (casella apposita). Per immobili in più Comuni, occorre compilare una riga per ciascun Comune di ubicazione degli immobili.
Possesso frazionato nell’anno
In caso di acquisto o vendita dell’immobile durante il 2026, l’IMU è dovuta proporzionalmente ai mesi di possesso. Il mese in cui il possesso supera i 15 giorni si considera intero. Esempio: rogito il 20 marzo 2026. L’acquirente possiede per 10 mesi (marzo conta come intero perché ha posseduto 12 giorni — meno di 15: il venditore tiene marzo; da aprile è dell’acquirente per 9 mesi. Se il rogito fosse il 10 marzo, il venditore avrebbe solo 2 mesi (gennaio-febbraio) e l’acquirente 10 mesi (marzo-dicembre). La regola dei 15 giorni è cruciale per la corretta imputazione dell’imposta in caso di compravendita.
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Domande frequenti
Pago l’IMU sulla seconda casa anche se non la affitto e non la uso?
Sì. L’IMU è dovuta sul possesso dell’immobile, indipendentemente dall’utilizzo. Un immobile tenuto a disposizione (sfitto e non utilizzato come abitazione principale) sconta l’IMU all’aliquota deliberata dal Comune per le seconde case, senza alcuna riduzione legata all’assenza di reddito da locazione.
Con contratto a canone concordato ho diritto alla riduzione IMU del 25%?
Sì, a condizione che il contratto sia stipulato ai sensi della L. 431/1998 con accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini e sia regolarmente registrato. La riduzione del 25% si applica sull’IMU calcolata con l’aliquota deliberata dal Comune, senza necessità di istanza specifica. È sufficiente documentare il contratto e la sua registrazione in caso di controllo.
Se vendo la seconda casa a luglio 2026, pago l’IMU per tutto l’anno?
No. L’IMU è dovuta proporzionalmente ai mesi di possesso. Se la vendita avviene il 15 luglio 2026, il venditore paga per 7 mesi (gennaio-luglio, se il rogito è il 15 luglio e vale come mese intero perché il possesso supera i 15 giorni). L’acquirente pagherà per i restanti 5 mesi (agosto-dicembre). Il conguaglio avviene al momento del saldo di dicembre.
Il Comune può applicare aliquote IMU diverse per le seconde case affittate rispetto a quelle tenute vuote?
Sì. I Comuni hanno ampia discrezionalità nella differenziazione delle aliquote tra categorie di immobili. Molti Comuni applicano aliquote più elevate sugli immobili tenuti sfitti rispetto a quelli locati, proprio per disincentivare le abitazioni vuote e favorire la messa sul mercato degli alloggi. L’aliquota massima resta comunque l’1,06% anche per questa categoria.
In caso di immobile in comproprietà, come si paga l’IMU sulla seconda casa?
Ciascun comproprietario è soggetto passivo per la propria quota. L’IMU si calcola sull’intera base imponibile e poi si proporziona alla percentuale di possesso. Se l’immobile è in comproprietà al 50%, ciascun proprietario paga il 50% dell’IMU totale. Il versamento è individuale: il pagamento di un comproprietario non libera l’altro dall’obbligo tributario.
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