IMU coniugi con residenze diverse 2026: come si paga
La questione dell’IMU per i coniugi con residenze anagrafiche in immobili diversi ha generato un lungo contenzioso, risolto con la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione n. 209/2020. La Corte ha stabilito che il beneficio dell’abitazione principale non spetta automaticamente a entrambi gli immobili, ma va identificato nell’immobile dove il nucleo familiare dimora abitualmente. Dal 2022 il legislatore ha modificato la norma introducendo criteri differenti per coniugi e conviventi non uniti civilmente.
- La sentenza Cass. SU 209/2020 e la regola del nucleo familiare
- Cosa è cambiato dal 2022 per i coniugi con residenze diverse
- Situazioni in cui entrambi gli immobili possono beneficiare dell’esenzione
- Casi pratici: separati legalmente, conviventi, famiglie distinte
1. La regola del nucleo familiare e la sentenza SU 209/2020
Fino al 2021, la normativa IMU (art. 1, c. 741, L. 160/2019) prevedeva che per “abitazione principale” si intendesse l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimoravano abitualmente e risiedevano anagraficamente. Questa formulazione aveva generato ambiguità: molti contribuenti sostenevano che, se i coniugi avevano residenze anagrafiche in immobili diversi, ciascuno potesse considerare il proprio immobile come abitazione principale esente da IMU.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 209 del 24 settembre 2020, hanno posto fine al dibattito, stabilendo che in presenza di un nucleo familiare (coniugi non separati legalmente), l’esenzione IMU per l’abitazione principale non può spettare a due immobili distinti. Il Giudice di legittimità ha interpretato il concetto di “nucleo familiare” in senso unitario: la famiglia è una sola, anche se i componenti risiedono in luoghi diversi, e l’esenzione può applicarsi a un solo immobile — quello in cui il nucleo dimora prevalentemente.
2. La norma dal 2022 e il regime attuale 2026
Il legislatore ha recepito il problema con l’art. 5-decies del D.L. 146/2021 (L. 215/2021), modificando la definizione di abitazione principale ai fini IMU a partire dal 1° gennaio 2022. La norma attuale, vigente anche nel 2026, distingue tra due situazioni:
| Situazione | Regime IMU abitazione principale | Effetto |
|---|---|---|
| Coniugi con stesso nucleo familiare, residenze diverse in Comuni diversi | Esenzione per entrambi gli immobili (uno per ciascun coniuge) | Doppia esenzione ammessa |
| Coniugi con residenze diverse nello stesso Comune | Esenzione solo per uno dei due immobili (scelta dei coniugi o determinazione del Comune) | L’altro immobile paga IMU |
| Coniugi separati legalmente o divorziati | Ciascuno è un nucleo autonomo; si applicano le regole ordinarie | Esenzione per ciascuna abitazione principale |
| Conviventi non uniti civilmente | Ciascuno è soggetto passivo autonomo; non si applica la regola del nucleo familiare | Esenzione per ciascuna abitazione principale |
La distinzione tra stesso Comune e Comuni diversi è quindi il nodo centrale. Se marito e moglie risiedono in immobili situati in Comuni diversi, entrambi gli immobili possono beneficiare dell’esenzione IMU come abitazione principale, a condizione che ciascuno vi dimori abitualmente e vi abbia la residenza anagrafica. Se invece entrambi gli immobili si trovano nello stesso Comune, l’esenzione spetta solo a uno, e il secondo sconta l’IMU come seconda casa.
3. Esempi pratici per le principali situazioni
Esempio 1 — Coniugi residenti in Comuni diversi (doppia esenzione)
Marco risiede e dimora abitualmente a Milano (appartamento cat. A/3, rendita 900 euro). La moglie Laura risiede e dimora a Torino (appartamento cat. A/2, rendita 750 euro) per ragioni di lavoro. I due immobili si trovano in Comuni diversi. In base alla norma vigente dal 2022, entrambi gli immobili sono esenti da IMU come abitazione principale. Né Marco né Laura devono versare IMU sui rispettivi appartamenti. L’esenzione si applica pienamente a ciascuno, senza che il nucleo familiare costituisca ostacolo.
Esempio 2 — Coniugi residenti in immobili diversi dello stesso Comune
Elena e Davide abitano entrambi a Roma, ma in appartamenti distinti: Elena in via Appia (cat. A/2, rendita 1.000 euro) e Davide in via Nomentana (cat. A/3, rendita 800 euro). Entrambi vi risiedono anagraficamente. Poiché gli immobili sono nello stesso Comune, l’esenzione IMU spetta solo a uno. I coniugi devono indicare quale dei due immobili considerate come abitazione principale del nucleo; l’altro sarà trattato come seconda casa e pagherà l’IMU con l’aliquota deliberata dal Comune di Roma. Se non si comunicano nulla al Comune, quest’ultimo può determinare d’ufficio quale immobile applicare l’esenzione.
4. Casi di separazione, divorzio e convivenza
Coniugi separati o divorziati
In caso di separazione legale o divorzio, i due ex coniugi costituiscono nuclei familiari distinti ai fini IMU. Ciascuno beneficia dell’esenzione per la propria abitazione principale, indipendentemente dal fatto che gli immobili si trovino nello stesso Comune. La condizione è sempre che vi risieda anagraficamente e vi dimori abitualmente. Se l’immobile coniugale viene assegnato dal giudice all’ex coniuge non proprietario, chi lo occupa è soggetto passivo IMU (come titolare di diritto di abitazione ex art. 337-sexies c.c.) ed è esente se lo abita come dimora principale.
Conviventi di fatto (unioni civili)
Le coppie unite civilmente ai sensi della L. 76/2016 sono equiparate ai coniugi: si applica la stessa regola (doppia esenzione se Comuni diversi, una sola esenzione se stesso Comune). Le coppie conviventi di fatto (senza unione civile formalizzata) sono invece considerate soggetti autonomi: ciascuno è soggetto passivo per la propria abitazione principale e può beneficiare dell’esenzione indipendentemente dall’altro.
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Domande frequenti
Se lavoro in un’altra città durante la settimana e ho la residenza lì, pago l’IMU su entrambi gli appartamenti?
Dipende dalla situazione familiare. Se sei coniugato o unito civilmente e il coniuge abita in un immobile in un Comune diverso dal tuo, dal 2022 entrambi gli immobili possono essere esenti come abitazione principale. Se gli immobili si trovano nello stesso Comune, solo uno è esente. Se sei single, si applica la regola ordinaria: il tuo immobile di residenza e dimora è esente, l’altro è seconda casa soggetta a IMU.
La sentenza Cass. SU 209/2020 ha effetto retroattivo?
La sentenza interpreta la norma previgente (fino al 2021) nel senso che un solo immobile per nucleo familiare poteva essere esente. I Comuni che avevano già avviato accertamenti si sono basati su questo orientamento. Dal 2022 la norma è stata modificata dal legislatore, quindi la sentenza vale per gli anni 2012-2021 in cui vigeva la vecchia definizione. Per il 2022 e seguenti si applica la nuova normativa.
Il figlio che abita nell’appartamento dei genitori paga l’IMU?
No, se l’appartamento è di proprietà dei genitori. Il soggetto passivo IMU è il proprietario, non l’occupante. I genitori, essendo proprietari, scontano l’IMU come seconda casa (non è la loro abitazione principale). Tuttavia, se i genitori cedono l’immobile in comodato gratuito al figlio che vi dimora come abitazione principale, ricorrendo tutte le condizioni di legge, possono beneficiare della riduzione del 50% della base imponibile IMU.
Posso trasferire la residenza anagrafica nell’altro appartamento per ottenere la doppia esenzione IMU?
Formalmente sì, se vi dimori anche abitualmente. La dimora abituale è il requisito sostanziale che accompagna la residenza anagrafica. Il trasferimento fittizio della residenza senza effettiva dimora è un illecito (dichiarazione mendace all’anagrafe) e può essere rilevato dal Comune. L’IMU non versata sarebbe recuperata con sanzioni e interessi.
La coppia di conviventi (senza unione civile) ha diritto alla doppia esenzione IMU?
Sì, ma per motivi diversi rispetto ai coniugi. I conviventi di fatto non uniti civilmente sono soggetti passivi autonomi: non esiste un “nucleo familiare” IMU unitario tra loro. Ciascuno beneficia dell’esenzione per la propria abitazione principale in modo del tutto indipendente, senza che la posizione dell’altro rilevi, indipendentemente dal Comune di ubicazione degli immobili.
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