Mutuo prima casa 2026: detrazione interessi 19%

1. Cosa si detrae e a chi spetta nel 2026

L’art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR (D.P.R. 917/1986) riconosce una detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati nell’anno per mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale. La norma è confermata nel 2026 senza modifiche sull’aliquota o sul tetto, dopo gli aggiustamenti tecnici della Legge di Bilancio sulle detrazioni del 19% sopra i 120.000 euro di reddito.

Beneficiari della detrazione sono coloro che sono contemporaneamente:

• intestatari (o cointestatari) del contratto di mutuo;
• proprietari (o cointestatari della proprieta) dell’immobile;
• residenti nell’immobile, che deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dall’acquisto.

Sono esclusi i mutui per acquisto di seconde case (anche per investimento), per acquisto di terreni e per ristrutturazione (questi ultimi godono di detrazione ridotta del 19% su tetto 2.582,28 euro ai sensi dell’art. 15, comma 1-ter TUIR).

2. Importi e tetto 4.000 euro nel 2026

Il tetto annuo degli interessi detraibili è fissato a 4.000 euro per ciascun contratto di mutuo. Il 19% di 4.000 produce un risparmio massimo annuo di 760 euro. Va sottolineato che il tetto è riferito al singolo mutuo, non al singolo contribuente.

3. Quali spese sono detraibili oltre agli interessi

Insieme agli interessi, ai sensi del comma 1, lettera b) TUIR, sono detraibili al 19% (entro il tetto comune di 4.000 euro):

• quote di rivalutazione dipendenti dalle clausole di indicizzazione (se il mutuo è indicizzato);
• onorari notarili relativi al contratto di mutuo (NON l’onorario per l’atto di compravendita);
• spese di istruttoria e perizia richieste dalla banca;
• imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% per la prima casa);
• spese per costituzione e cancellazione dell’ipoteca correlate al mutuo;
• commissioni dovute agli istituti per intermediazione del mutuo.

Non rientrano nella detrazione del 19%: assicurazioni accessorie obbligatorie (es. polizza incendio/scoppio, anche se imposta dalla banca, vanno in detrazione su altri capitoli), parcelle agente immobiliare (detraibili al 19% su tetto 1.000 euro, art. 15, comma 1, lettera b-bis TUIR), nè l’IMU dovuta sulla seconda casa.

4. Mutuo cointestato e quote di detrazione

Nel mutuo cointestato (es. coniugi al 50%) la detrazione si ripartisce in base alle quote di intestazione del contratto, non in base alla quota di proprietà. Se la quota di intestazione è 50%, ciascun cointestatario detrae il 50% degli interessi fino al tetto comune di 4.000 euro complessivi del mutuo: cioè ognuno detrae fino a 2.000 euro di interessi, con beneficio massimo 380 euro a testa.

5. Errori frequenti e cause di decadenza dalla detrazione

I principali errori che fanno perdere il beneficio sono:

• Mancato trasferimento di residenza entro 12 mesi: l’Agenzia delle Entrate recupera la detrazione fruita e applica sanzione dal 90% al 180% (art. 1 D.Lgs. 471/97, ravvedibile);
• Cambio di destinazione: se l’immobile cessa di essere abitazione principale (es. affittato, dato in comodato a terzi non familiari), la detrazione si perde dall’anno successivo; non si perde se il trasferimento è per motivi di lavoro o per ricovero permanente in struttura sanitaria;
• Rinegoziazione/sostituzione del mutuo: la detrazione prosegue se l’importo del nuovo mutuo non supera il debito residuo + spese (Circolare AdE 17/E/2006). Se il nuovo mutuo è di importo superiore, la detrazione si ricalcola sulla quota originaria;
• Estinzione anticipata: la detrazione cessa naturalmente dall’anno successivo all’estinzione.

La detrazione si fruisce in dichiarazione (Modello 730 rigo E7 o Redditi PF rigo RP7) presentando la certificazione annuale degli interessi rilasciata dalla banca entro il 28 febbraio. Per chi ha capienza IRPEF insufficiente la detrazione eccedente non è rimborsata: si “perde”.