Redditi fondiari 2026: come si tassano e quando dichiarare

1. Cosa sono i redditi fondiari (artt. 25-43 TUIR)

I redditi fondiari sono una delle sei categorie reddituali IRPEF previste dall’art. 6 del TUIR (D.P.R. 917/1986) e sono disciplinati in dettaglio dagli artt. 25-43. Si distinguono in tre sottocategorie:

• Reddito dei terreni, composto da reddito dominicale (chi possiede) e reddito agrario (chi coltiva)
• Reddito dei fabbricati, attribuito agli immobili iscritti al catasto urbano
• Reddito agrario delle società agricole (art. 32 TUIR)

Il presupposto di imposizione è il possesso a titolo di proprietà o altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi), indipendentemente dall’effettivo godimento del bene. Solo il proprietario o titolare di diritto reale dichiara, mai il conduttore. Sono esclusi dalla categoria gli immobili strumentali all’attività d’impresa, professionale o agricola, che confluiscono nel reddito d’impresa o di lavoro autonomo.

2. Reddito dei fabbricati: calcolo 2026

Per il 2026 il calcolo della base imponibile dei fabbricati segue le regole consolidate del DL 41/1995 e dell’art. 37 TUIR. La rendita catastale ufficiale (visura) va rivalutata del 5%:

Il coefficiente di utilizzo modula la base in funzione della destinazione:

L’abitazione principale e le sue pertinenze (max 1 per categoria C/2, C/6, C/7) sono esenti da IRPEF (art. 10 c. 3-bis TUIR): una deduzione pari alla rendita catastale rivalutata abbatte completamente la base imponibile.

3. Reddito dominicale e agrario dei terreni

I terreni iscritti al catasto rustico generano due distinti redditi (artt. 27-35 TUIR), dovuti dal proprietario il primo e dal coltivatore il secondo:

Sull’importo rivalutato si applica un’ulteriore rivalutazione del 30% se il terreno è coltivato da persone non qualificate come imprenditore agricolo professionale (IAP) o coltivatore diretto (CD). Per IAP e CD iscritti alla previdenza agricola, invece, i redditi dominicali e agrari sono esentati da IRPEF fino al 2026 (art. 1 c. 44 L. 232/2016 e proroghe successive).

4. Affitti: IRPEF ordinaria o cedolare secca

Quando un fabbricato è locato, il proprietario sceglie tra due regimi di tassazione:

A) Tassazione IRPEF ordinaria: base imponibile = 95% del canone annuo (deduzione forfettaria 5% per spese), tassata con aliquote IRPEF marginali (da 23% a 43% nel 2026, vedi art. 11 TUIR riformulato dalla L. 207/2024).

B) Cedolare secca: imposta sostitutiva di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo, applicata sul 100% del canone (art. 3 D.Lgs. 23/2011):

5. Quando dichiarare e quadri da compilare

I redditi fondiari vanno dichiarati ogni anno per l’anno precedente. Per i redditi 2025 da dichiarare nel 2026:

• Modello 730/2026: dipendenti, pensionati e assimilati. Termine ordinario: 30 settembre 2026
• Modello Redditi PF 2026: titolari di partita IVA, soci di società di persone, professionisti, contribuenti senza sostituto. Termine ordinario: 31 ottobre 2026 (telematico)

Quadri da utilizzare:

• Quadro A 730 / Quadro RA Redditi PF: terreni (dominicale + agrario)
• Quadro B 730 / Quadro RB Redditi PF: fabbricati, con righi distinti per ciascuna unità immobiliare

Particolare attenzione meritano i fabbricati non locati: l’art. 41 TUIR prevede una maggiorazione del 1/3 della rendita catastale per le abitazioni tenute a disposizione (seconde case sfitte). La maggiorazione non si applica alle abitazioni concesse in uso gratuito a parenti di primo grado che vi abbiano stabilito la residenza, né alle pertinenze dell’abitazione principale.

Per i fabbricati di interesse storico-artistico vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004, la base imponibile è ridotta al 50% del valore ordinariamente determinabile (art. 11 c. 2 L. 413/91). L’agevolazione si applica sia in caso di immobile sfitto che locato. Per i terreni montani inclusi nell’elenco ISTAT dei comuni montani, opera l’esenzione totale IRPEF dei redditi dominicali e agrari fino al raggiungimento di una soglia di proprietà fondiaria (art. 9 D.P.R. 601/1973).