Questa pagina resta utile come traccia passo-passo. Per il percorso principale, con casi pratici su eredita, inagibilita, abitazioni di lusso, terreni agricoli e occupazione abusiva, parti dalla guida IMU 2026 aggiornata.
IMU 2026: chi paga, esenzioni e calcolo passo per passo
L’IMU 2026 è disciplinata dall’art. 1, commi 738-783, della L. 160/2019. L’imposta colpisce gli immobili diversi dall’abitazione principale (con esclusione delle categorie catastali A/1, A/8, A/9). L’aliquota base è 0,76%, modificabile dai Comuni entro il tetto dell’1,06%. Questa guida spiega chi è tenuto a pagare, le principali esenzioni, la formula di calcolo con un esempio su rendita catastale 800 euro e le scadenze 2026.
- Soggetti passivi IMU: proprietari, usufruttuari, titolari di diritti reali
- Abitazione principale: esenzione per le categorie ordinarie A/2-A/7
- Calcolo passo per passo con rendita catastale 800 euro
- Scadenze acconto (16 giugno) e saldo (16 dicembre) 2026
1. Presupposto e soggetti passivi IMU
L’IMU — Imposta Municipale Propria — è un tributo locale che grava sul possesso di immobili: fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (questi ultimi con specifiche esenzioni). Il presupposto impositivo è il possesso a titolo di proprietà o di altro diritto reale di godimento, inclusi usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie.
Sono soggetti passivi IMU:
- Il proprietario dell’immobile per l’intera quota di proprietà
- L’usufruttuario (e non il nudo proprietario) per l’intero valore dell’immobile
- Il titolare del diritto d’uso o di abitazione: il coniuge superstite che abita nella casa coniugale è soggetto passivo, non l’erede nudo proprietario
- Il concessionario di aree demaniali
- Il locatario finanziario (leasing immobiliare) dalla data di stipula del contratto
In caso di immobile in comproprietà, ciascun comproprietario è soggetto passivo per la propria quota. Il calcolo dell’imposta si effettua sull’intera base imponibile e poi si proporziona alla quota di possesso. La responsabilità tributaria è individuale: il versamento di un comproprietario non libera gli altri dall’obbligo.
2. Esenzioni, riduzioni e aliquote 2026
La principale esenzione IMU riguarda l’abitazione principale, ma con limiti precisi. Sono esenti le abitazioni principali che non appartengono alle categorie catastali di lusso A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio artistico o storico). Le abitazioni in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 sono quindi esenti da IMU se costituiscono abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale e dei suoi familiari.
| Tipologia | Aliquota base | Aliquota massima | Note |
|---|---|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 | 0,50% | 0,60% | Con detrazione 200 euro |
| Fabbricati rurali strumentali | 0,10% | 0,10% | Non modificabile dal Comune |
| Terreni agricoli IAP/CD | Esenti | — | Coltivatori diretti e IAP |
| Altri fabbricati (seconda casa, ecc.) | 0,76% | 1,06% | Delibera comunale entro 28/10 |
| Immobili locati a canone concordato | Riduzione 25% | — | Contratti ex L. 431/1998 |
Le principali esenzioni e riduzioni nel 2026 riguardano inoltre:
- Immobili degli enti non commerciali (limitatamente alle attività non commerciali): esenzione parziale proporzionale all’utilizzo non commerciale
- Pensionati iscritti all’AIRE con residenza e domicilio all’estero: riduzione del 37,5% sull’aliquota e sulla base imponibile (art. 1, c. 743, L. 160/2019)
- Comodato uso gratuito a parenti di primo grado: riduzione del 50% della base imponibile (con condizioni)
- Immobili in ristrutturazione: riduzione del 50% della base imponibile durante i lavori
3. Calcolo IMU: formula e esempio pratico
La formula di calcolo dell’IMU segue uno schema preciso che parte dalla rendita catastale dell’immobile.
I moltiplicatori catastali variano per gruppo catastale:
- Gruppo A (abitazioni, tranne A/10) e C/2, C/6, C/7: moltiplicatore 160
- Gruppo B: moltiplicatore 140
- Gruppo C/3, C/4, C/5: moltiplicatore 120
- Gruppo A/10 e D/5: moltiplicatore 80
- Gruppo D (tranne D/5): moltiplicatore 65
- Gruppo C/1: moltiplicatore 55
Esempio 1 — Appartamento seconda casa, rendita 800 euro
Mario possiede un appartamento (cat. A/3) in un Comune con aliquota deliberata all’1% per le seconde case. Rendita catastale: 800 euro. Calcolo passo per passo:
1. Rendita rivalutata: 800 × 1,05 = 840 euro
2. Base imponibile: 840 × 160 (moltiplicatore A/3) = 134.400 euro
3. IMU annua: 134.400 × 1% = 1.344 euro
Acconto (16 giugno 2026): 1.344 / 2 = 672 euro (calcolato con aliquota anno precedente se invariata).
Saldo (16 dicembre 2026): conguaglio con delibera comunale aggiornata.
Esempio 2 — Appartamento di lusso come abitazione principale (A/8)
Giulia abita in una villa (cat. A/8) che è la sua unica abitazione principale. Il Comune ha deliberato l’aliquota al 0,5% per le abitazioni principali di lusso. Rendita catastale: 1.500 euro.
1. Rendita rivalutata: 1.500 × 1,05 = 1.575 euro
2. Base imponibile: 1.575 × 160 = 252.000 euro
3. IMU lorda: 252.000 × 0,5% = 1.260 euro
4. Detrazione abitazione principale: – 200 euro
5. IMU netta: 1.060 euro
Nota: i Comuni possono elevare la detrazione di 200 euro fino a concorrenza dell’IMU dovuta, ma non è obbligatorio.
4. Scadenze, versamento e casi particolari
Le scadenze IMU 2026 sono fissate per legge:
- Acconto: 16 giugno 2026 — si calcola applicando le aliquote deliberate per l’anno precedente (2025) o, in mancanza, quelle di legge. L’acconto è pari al 50% dell’IMU calcolata con le aliquote 2025
- Saldo: 16 dicembre 2026 — si versa la differenza tra l’IMU dovuta per l’intero 2026 (con le aliquote 2026 deliberate dal Comune entro il 28 ottobre) e quanto già versato con l’acconto
Il versamento avviene tramite modello F24, con i codici tributo specifici per Comune. In alternativa, per gli immobili ubicati fuori dal territorio nazionale non è previsto l’F24 per i pensionati AIRE (che beneficiano di regime agevolato separato). Per i casi di possesso frazionato nell’anno, l’IMU è dovuta proporzionalmente ai mesi di possesso (si considera mese intero se il possesso supera i 15 giorni del mese).
Parla con un commercialista esperto
Il calcolo dell’IMU può nascondere insidie: aliquote diverse per immobile, quote di comproprietà, variazioni nel corso dell’anno. Un commercialista verifica la posizione IMU complessiva e individua le riduzioni applicabili.
Domande frequenti
Un appartamento in categoria A/2 adibito ad abitazione principale è esente da IMU?
Sì. La categoria A/2 (abitazioni di tipo civile) non rientra tra quelle di lusso (A/1, A/8, A/9). Se il proprietario vi risiede e ha la propria residenza anagrafica e la dimora abituale in quell’immobile, l’abitazione è esente da IMU. Lo stesso vale per le categorie A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7.
L’IMU si paga anche sui garage pertinenziali?
Le pertinenze dell’abitazione principale (box auto in cat. C/6, cantina in cat. C/2, soffitta in cat. C/2) sono esenti da IMU insieme all’abitazione principale, nel limite di una pertinenza per ciascuna categoria catastale. Se vi sono due box auto (due C/6), solo uno è esente; l’altro sconta l’IMU come fabbricato ordinario.
Chi paga l’IMU in caso di usufrutto?
L’usufruttuario, non il nudo proprietario. In caso di usufrutto, il soggetto passivo IMU è esclusivamente l’usufruttuario, che è tenuto al versamento sull’intera base imponibile. Il nudo proprietario è esonerato per tutta la durata dell’usufrutto. Se l’usufruttuario abita nell’immobile come abitazione principale (cat. non di lusso), beneficia dell’esenzione come qualsiasi proprietario.
Cosa succede se un Comune non delibera le aliquote IMU entro il 28 ottobre 2026?
Se il Comune non approva e pubblica le aliquote entro il 28 ottobre 2026 sul Portale del Federalismo Fiscale, si applicano automaticamente le aliquote deliberate per l’anno precedente (2025). Il contribuente calcola il saldo di dicembre con le aliquote pubblicate: in mancanza di pubblicazione aggiornata, utilizza quelle vigenti.
Se acquisto un immobile a maggio 2026, pago l’IMU per tutti i mesi dell’anno?
No. L’IMU è dovuta proporzionalmente ai mesi di possesso nell’anno solare. Si considera mese intero il mese in cui il possesso si è protratto per più di 15 giorni. Se l’atto di acquisto è rogato il 10 maggio 2026, il possesso inizia da maggio: l’acquirente paga l’IMU per 8 mesi (maggio-dicembre), il venditore per 4 mesi (gennaio-aprile).
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