Detrazione mutuo prima casa 2026: limite 4.000 euro e interessi passivi
Chi ha un mutuo per l’acquisto della prima casa può detrarre il 19% degli interessi passivi annui pagati alla banca, fino a un massimo di 4.000 euro di interessi (con un risparmio fiscale massimo di 760 euro). Nel 2026 le condizioni dell’agevolazione rimangono quelle dell’art. 15, comma 1, lettera b), TUIR. Questa guida spiega come calcolare la detrazione, quali spese accessorie rientrano e quando si perde il diritto.
- Limite 4.000 euro: si riferisce agli interessi, non alla rata
- Spese accollatarie e oneri accessori: cosa è detraibile
- Condizioni: prima casa, residenza, intestazione mutuo
- Calcolo con esempi numerici: quanto risparmia chi paga 2.500 o 4.000 euro di interessi
1. La normativa: art. 15 TUIR e condizioni di accesso
L’art. 15, comma 1, lettera b), del TUIR riconosce la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi e sugli oneri accessori pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Il limite massimo di interessi su cui si calcola la detrazione è di 4.000 euro per anno d’imposta, da considerarsi complessivamente per tutti i mutui contratti per la stessa abitazione.
Per accedere alla detrazione devono essere soddisfatte simultaneamente le seguenti condizioni:
- Il mutuo deve essere garantito da ipoteca sull’immobile (mutuo ipotecario)
- L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto (o dalla stipula del mutuo per costruzione)
- L’immobile deve restare abitazione principale per tutta la durata del mutuo (con alcune eccezioni, v. sezione 4)
- Il mutuo deve essere stato stipulato nei sei mesi antecedenti o nel corso dell’anno in cui avviene l’acquisto dell’immobile
A differenza della maggior parte delle altre detrazioni dell’art. 15 TUIR, gli interessi sul mutuo prima casa contratto entro il 31 dicembre 2021 non sono soggetti alla riduzione progressiva per redditi oltre 120.000 euro. Questa esclusione è stata introdotta per tutelare i mutuatari che avevano fatto affidamento sull’agevolazione al momento della sottoscrizione del contratto.
2. Cosa è detraibile: interessi, oneri accessori e quote
Nel concetto di interessi passivi e oneri accessori detraibili rientrano diverse componenti della rata e del contratto di mutuo. È importante distinguere cosa dà diritto alla detrazione e cosa no.
| Voce | Detraibile | Note |
|---|---|---|
| Interessi passivi sul capitale residuo | Si | Quota interessi della rata mensile, come da piano di ammortamento |
| Spese di istruttoria del mutuo | Si | Commissioni pagate alla banca per l’apertura della pratica |
| Perizia tecnica dell’immobile | Si | Costo del perito incaricato dalla banca |
| Imposta sostitutiva sul mutuo | Si | L’imposta applicata alla stipula (solitamente 0,25% del capitale) |
| Premio assicurazione incendio/scoppio (obbligatoria) | Si | Se richiesta dalla banca come condizione del mutuo |
| Quota capitale della rata | No | Solo gli interessi sono detraibili, non il rimborso del capitale |
| Spese notarili per il mutuo | Si | Onorario notarile per la stipula del contratto di mutuo ipotecario |
| Spese notarili per l’atto di compravendita | No | Riguarda il contratto di acquisto, non il mutuo |
| Penale di estinzione anticipata | No | Non è un interesse passivo né un onere accessorio al senso di legge |
La banca è tenuta a rilasciare annualmente una certificazione degli interessi passivi corrisposti nell’anno d’imposta. Questo documento, che viene normalmente inviato al contribuente entro il 28 febbraio dell’anno successivo, riporta la quota interessi dell’anno, il codice fiscale dell’intestatario e gli estremi del contratto. È il documento principale da conservare e da usare per la compilazione del 730.
3. Calcolo della detrazione: esempi pratici 2026
Esempio 1 — Mario, 35 anni, mutuo da 180.000 euro, reddito 30.000 euro
Mario ha stipulato un mutuo trentennale a tasso fisso nel 2022. Nel 2025 il piano di ammortamento evidenzia:
- Interessi passivi annui: 5.460 euro (rate mensili con quota interessi media di 455 euro)
- Oneri accessori iniziali (già distribuiti): quota annua 120 euro
Il totale detraibile sarebbe 5.580 euro, ma il limite massimo è 4.000 euro. Calcolo:
4.000 × 19% = 760 euro di detrazione IRPEF
Mario ottiene il massimo beneficio fiscale previsto dalla norma. La parte di interessi eccedente i 4.000 euro (1.460 euro) non genera ulteriore detrazione.
Esempio 2 — Chiara e Marco, coniugi cointestatari del mutuo, reddito complessivo familiare 58.000 euro
Chiara e Marco hanno un mutuo cointestato al 50% ciascuno. Gli interessi passivi del 2025 sono 3.800 euro totali, piu 200 euro di oneri accessori residui. Totale ammissibile: 4.000 euro.
Ciascuno dei due dichiara il 50% degli interessi nella propria dichiarazione:
- Chiara: 2.000 euro di interessi → 2.000 × 19% = 380 euro di detrazione
- Marco: 2.000 euro di interessi → 2.000 × 19% = 380 euro di detrazione
Totale famiglia: 760 euro. Il risultato è identico al caso di mutuo intestato a un solo coniuge, ma la detrazione si distribuisce tra i due dichiaranti.
Caso con coniuge a carico: se Chiara non ha redditi propri ed è a carico di Marco, quest’ultimo può detrarre l’intera quota di interessi (100%), portando la detrazione a 4.000 × 19% = 760 euro sul suo solo 730.
4. Quando si perde la detrazione e casi particolari
Perdita dell’abitazione principale
La detrazione decade se l’immobile cessa di essere la residenza principale del contribuente. Tuttavia la norma prevede alcune eccezioni: non si perde la detrazione in caso di:
- Trasferimento per motivi di lavoro: il contribuente ha cambiato residenza per esigenze lavorative documentabili
- Ricovero permanente in istituto di cura o assistenza: l’immobile non viene locato a terzi
- Separazione o divorzio: il coniuge assegnatario della casa continua ad abitarci; il mutuatario non assegnatario mantiene la detrazione sulla quota di sua spettanza
Accollo del mutuo
Chi subentra in un mutuo ipotecario per atto di accollo (ad esempio in caso di acquisto di un immobile con mutuo già gravante) mantiene la detrazione a condizione che l’accollo sia avvenuto per atto notarile o scrittura privata autenticata e che l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro i termini previsti.
Surroga del mutuo
La surroga (portabilità del mutuo da una banca all’altra ai sensi dell’art. 120-quater TUB) non interrompe la detrazione: il nuovo mutuo subentra al vecchio mantenendo tutti i requisiti. Non è necessario ricominciare il computo del termine dei dodici mesi per l’abitazione principale.
Per un inquadramento complessivo delle agevolazioni fiscali disponibili ai proprietari di casa, si rimanda alla guida generale sulle detrazioni IRPEF 2026. Chi affitta un immobile e intende valutare il regime della cedolare secca può consultare la guida su cedolare secca e affitti brevi 2026.
Parla con un commercialista esperto
La gestione fiscale del mutuo prima casa presenta numerose variabili: cointestatari, surroga, perdita della residenza, accollo. Un commercialista verifica che la detrazione sia applicata correttamente nel tuo 730 e che non vi siano voci omesse.
Domande frequenti
Il limite di 4.000 euro riguarda la rata mensile o gli interessi annui?
Il limite di 4.000 euro si riferisce agli interessi passivi complessivi pagati nell’intero anno d’imposta (più gli oneri accessori), non alla singola rata. Si ottiene sommando la quota interessi di tutte le dodici rate mensili (più eventuali acconti o interessi di mora) come risulta dalla certificazione bancaria annuale.
Posso detrarre gli interessi se non ho ancora trasferito la residenza?
La legge concede un anno di tempo dall’acquisto (o dalla stipula del mutuo) per trasferire la residenza nell’immobile e renderlo abitazione principale. Se il trasferimento avviene entro i dodici mesi, la detrazione si applica retroattivamente agli interessi pagati nel periodo intercorrente. Se si supera il termine di un anno senza giustificato motivo, il diritto alla detrazione decade.
Il mutuo sulla seconda casa dà diritto alla detrazione?
No. La detrazione del 19% sugli interessi passivi spetta esclusivamente per i mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale. I mutui su seconde case, case vacanza o immobili locati non danno diritto alla detrazione. Esiste una detrazione separata e con limite diverso (2.582,28 euro) per i mutui contratti per la costruzione della prima casa.
Come si ripartisce la detrazione tra coniugi cointestatari?
Ciascun cointestatario detrae la propria quota di interessi proporzionale alla quota di intestazione del mutuo (normalmente 50% ciascuno). Se uno dei coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, quest’ultimo può detrarre l’intera quota del coniuge a carico in aggiunta alla propria, portando la detrazione fino al 100% del limite di 4.000 euro.
La surroga del mutuo fa perdere la detrazione?
No. La surroga (portabilità da una banca all’altra ai sensi dell’art. 120-quater TUB) non interrompe la detrazione perché il nuovo contratto si considera continuazione del precedente. Rimangono valide tutte le condizioni del mutuo originario (data di stipula, abitazione principale, titolare). È necessario conservare sia la certificazione della vecchia banca sia quella della nuova per il periodo di competenza.
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