Comodato d’uso gratuito 2026: IMU e tasse

1. Cos’è il comodato d’uso gratuito

Il comodato è disciplinato dagli artt. 1803-1812 c.c. È un contratto essenzialmente gratuito: il comodatario riceve il godimento del bene senza corrispettivo. Se si paga un canone, anche minimo, non c’è più comodato ma locazione. La gratuità non esclude però che il comodatario debba pagare le spese di ordinaria conservazione e le utenze (luce, gas, acqua, TARI).

Il comodato può essere:

• Verbale: ammesso, ma per l’IMU agevolata serve registrazione, quindi va messo per iscritto
• Scritto: per scrittura privata semplice, va registrato entro 20 giorni (art. 5 D.P.R. 131/86)
• A tempo determinato: il bene torna al comodante alla scadenza
• A tempo indeterminato (precario): il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento ex art. 1810 c.c.

Il comodatario ha l’obbligo di custodire e conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1804 c.c.) e di restituirlo alla scadenza nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il normale deterioramento d’uso.

2. Requisiti per la riduzione IMU 50%

L’agevolazione IMU sul comodato è prevista dall’art. 1 c. 747 L. 160/2019 (e già introdotta dall’art. 13 c. 3 lett. 0a) D.L. 201/2011). Consente di calcolare l’IMU sulla base imponibile ridotta del 50% se vengono rispettati simultaneamente i seguenti requisiti:

1. Parentela in linea retta entro il 1° grado: il comodatario è genitore o figlio del comodante (esclusi nonni-nipoti, fratelli, generi, cognati)
2. Uso come abitazione principale del comodatario, che vi deve avere residenza anagrafica e dimora abituale
3. Categoria catastale non di lusso: l’abitazione concessa non rientra in A/1 (signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi storici)
4. Comodante residente in Italia e con possibile possesso di al massimo un altro immobile abitativo non di lusso nello stesso Comune dove si trova l’abitazione data in comodato
5. Contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate
6. Per il 2026, l’agevolazione si conferma con il pagamento secondo le aliquote comunali, indicando nel modello F24 il codice tributo 3918 per IMU abitazione e applicando lo sconto del 50%

3. Esempio numerico: IMU su comodato a figlio

4. Forma scritta, registrazione e costi

Per ottenere l’agevolazione IMU 50% il contratto di comodato deve essere registrato. La forma scritta è quindi de facto necessaria. Si può utilizzare una scrittura privata semplice (non serve notaio).

Adempimenti 2026:

• Termine di registrazione: 20 giorni dalla data del contratto (art. 5 D.P.R. 131/86 e Circ. AdE 1/E/2016)
• Imposta di registro fissa: 200 euro
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (per un contratto di 2 pagine, 16 euro)
• Modello RAP: si presenta online dal portale Agenzia Entrate oppure di persona presso un ufficio territoriale
• Comunicazione al Comune: alcuni regolamenti comunali (consultare il proprio) richiedono dichiarazione IMU dedicata entro 30 giugno dell’anno successivo (art. 1 c. 769 L. 160/2019)

Il contratto deve indicare: dati anagrafici di comodante e comodatario, descrizione dell’immobile e dati catastali, durata (anche indeterminata), clausola sulla gratuità, ripartizione delle spese ordinarie (a carico del comodatario), eventuale precisazione “a uso abitazione principale del comodatario”.

5. Altre tasse: TARI, IRPEF e cedolare

Oltre all’IMU, occorre considerare altre imposte legate al comodato.

TARI (tassa rifiuti): pagata dal comodatario in qualità di occupante l’immobile (art. 1 c. 642 L. 147/2013). La tariffa varia per Comune ed è calcolata su numero occupanti e superficie. Importo orientativo 2026 per appartamento 80 mq con 2 occupanti: 220-380 euro/anno.

IRPEF: il comodante NON realizza alcun reddito imponibile (non riceve canone), ma deve comunque dichiarare nel Quadro B di REDDITI/730 la rendita catastale dell’immobile concesso in comodato. Nel 2026 si applica il regime ordinario: la rendita catastale rivalutata del 5% concorre al reddito complessivo IRPEF se l’immobile è situato in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale del comodante, altrimenti è esente (art. 8 c. 1 TUIR).

Cedolare secca: non applicabile al comodato perché manca il corrispettivo. La cedolare secca opera solo su contratti di locazione di natura abitativa (art. 3 D.Lgs. 23/2011).