Il tetto condominiale come parte comune: art. 1117 c.c.
Il tetto dell’edificio condominiale è incluso nell’elenco delle parti comuni di cui all’art. 1117, comma 1, n. 1, c.c., indipendentemente da chi lo utilizzi in via esclusiva. La norma stabilisce la presunzione di comunione di quelle strutture che, per la loro natura o funzione, sono destinate all’uso collettivo: il tetto svolge la funzione di copertura e protezione dell’intero edificio, e come tale appartiene a tutti i condomini.
La presunzione di comunione è vincibile soltanto attraverso un titolo contrario risultante dall’atto di acquisto, dal regolamento condominiale di natura contrattuale (quello allegato al rogito e trascritto) o da una sentenza passata in giudicato. Non è sufficiente il solo uso esclusivo di fatto, né la circostanza che il tetto copra fisicamente soltanto alcune unità immobiliari dell’edificio.
Questa distinzione tra titolarità comune e uso esclusivo è alla base del meccanismo di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c.: il condomino che gode in via esclusiva del lastrico solare o del tetto partecipa in misura maggiore alle spese di manutenzione proprio perché il suo uso contribuisce al deterioramento della struttura.
La regola 1/3 e 2/3 dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. dispone testualmente: «Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio, o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.»
La norma si applica sia al lastrico solare (tetto piano) sia al tetto a falda (copertura inclinata), quando uno di essi sia posto in uso esclusivo di un condomino — tipicamente perché forma il solaio di copertura di una mansarda o di un appartamento al piano attico. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9148/2008, hanno esteso esplicitamente l’applicazione dell’art. 1126 c.c. anche alle terrazze a livello che fungono da copertura per le unità sottostanti.
La Cassazione (Sez. II, n. 791/2020) ha ribadito che la ripartizione opera anche per i condomini di edifici in cui soltanto una parte della struttura di copertura è in uso esclusivo: in quel caso i due terzi residui gravano non su tutti i condomini dell’edificio, ma soltanto su quelli dell’ala o del corpo di fabbrica cui il tetto serve come copertura.
Tabella di ripartizione: come funziona in pratica
Premessa: la quota a carico del proprietario dell’uso esclusivo (1/3) è fissa, indipendente dai millesimi. I restanti 2/3 sono invece distribuiti in base alle tabelle millesimali di proprietà generale, o alle tabelle di scala/corpo di fabbrica quando il tetto copre soltanto parte dell’edificio.
| Quota | A carico di | Criterio | Riferimento normativo |
|---|---|---|---|
| 1/3 (33,33%) | Proprietario uso esclusivo | Quota fissa, indipendente dai millesimi | Art. 1126, prima parte, c.c. |
| 2/3 (66,67%) | Tutti i condomini serviti dal tetto | Pro quota millesimale (tabella proprietà generale) | Art. 1126, seconda parte, c.c. |
| Quota millesimale del proprietario esclusivo nei 2/3 | Proprietario uso esclusivo | Contribuisce anche alla quota in millesimi dei 2/3 | Cass. SU 6537/2010 |
Un aspetto spesso frainteso: il proprietario dell’uso esclusivo non paga solo il terzo fisso, ma partecipa anche alla quota millesimale dei due terzi rimasti, in proporzione alla propria tabella. Se possiede 100 millesimi su 1000, contribuisce ai 2/3 per il 10% di quella quota. Il totale finale può essere superiore al 33,33% se i millesimi del proprietario esclusivo sono elevati.
Esempi numerici con edificio 4 piani e tetto da 60.000 euro
- Quota fissa 1/3 a carico dell’attico: 60.000 × 1/3 = 20.000 euro.
- Quota 2/3 da ripartire tra tutti i condomini in millesimi: 60.000 × 2/3 = 40.000 euro.
- Quota millesimale dell’attico nei 2/3: 40.000 × 180/1000 = 7.200 euro.
- Totale a carico dell’attico: 20.000 + 7.200 = 27.200 euro (45,3% del totale).
- Restanti condomini (820 millesimi): 40.000 × 820/1000 = 32.800 euro da ripartire tra 7 unità in proporzione ai rispettivi millesimi.
- Poiché il tetto serve solo la scala A, i 2/3 gravano esclusivamente sui condomini della scala A (500 millesimi).
- Quota fissa 1/3 a carico dell’attico scala A: 60.000 × 1/3 = 20.000 euro.
- Quota 2/3 da ripartire nella scala A: 60.000 × 2/3 = 40.000 euro.
- Quota millesimale dell’attico nei 2/3 (240/500 della scala A): 40.000 × 240/500 = 19.200 euro.
- Totale a carico dell’attico: 20.000 + 19.200 = 39.200 euro (65,3% del totale).
- Gli altri 3 condomini della scala A si dividono 40.000 × 260/500 = 20.800 euro.
- I condomini della scala B non contribuiscono alle spese del tetto della scala A.
Delibera assembleare e quorum
La delibera per approvare le spese di manutenzione straordinaria del tetto richiede, ai sensi dell’art. 1136, comma 2, c.c., la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Per gli interventi di manutenzione ordinaria è sufficiente la maggioranza semplice degli intervenuti in prima convocazione.
La ripartizione delle spese secondo l’art. 1126 c.c. non può essere modificata dalla delibera assembleare ordinaria: essa è stabilita dalla legge e può essere derogata soltanto da un regolamento condominiale contrattuale (approvato all’unanimità da tutti i condomini e trascritto nei registri immobiliari). Una delibera che modifichi la ripartizione legale con voto non unanime è annullabile entro 30 giorni dall’assemblea per chi era presente e dissenziente, o dalla comunicazione per chi era assente (art. 1137 c.c.).
Per approfondimenti sulle innovazioni in condominio e sui relativi quorum assembleari, si veda Innovazioni condominiali 2026: maggioranze e quorum. Per la disciplina delle tabelle millesimali e la loro revisione, si rimanda a Tabelle millesimali condominio: come si formano 2026.
Domande frequenti
Chi ha l’uso esclusivo del tetto deve pagare il 33% delle spese?
Non solo il 33%. Il proprietario con uso esclusivo paga una quota fissa di un terzo dell’intera spesa, più la sua quota millesimale dei restanti due terzi. Se, ad esempio, possiede 150 millesimi su 1000, il suo esborso totale sarà: 1/3 del totale + (150/1000) × 2/3 del totale. L’importo finale supera quindi sempre il semplice 33% del costo complessivo, a meno che i suoi millesimi siano pari a zero (il che è impossibile se è condomino).
L’art. 1126 c.c. si applica anche ai tetti a falda?
Sì. La Corte di Cassazione ha esteso l’applicazione dell’art. 1126 c.c. ai tetti a falda inclinata che coprono mansarde o sottotetti di proprietà esclusiva, e alle terrazze a livello che fungono da copertura per le unità sottostanti (Cass. SU 9148/2008). La norma non si applica, invece, al solaio interpiano che divide orizzontalmente due unità: in quel caso vale la regola generale dell’art. 1125 c.c. (metà per ciascun piano).
Il condomino può rifiutarsi di pagare la sua quota del tetto?
No. L’obbligo contributivo per le parti comuni è inderogabile e non può essere escluso dalla volontà del singolo condomino ai sensi dell’art. 1118, comma 2, c.c. Il condomino che non paga può essere escusso dall’amministratore con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). In caso di insolvenza del singolo, il condominio può agire anche sui beni personali del debitore, poiché la responsabilità per i debiti condominiali è di natura solidale limitata.
Cosa succede se il condomino con uso esclusivo ha causato il danno al tetto?
Se il deterioramento del tetto è imputabile a dolo o colpa del proprietario che ne ha l’uso esclusivo (es. mancata manutenzione ordinaria di sua competenza, interventi abusivi), questi è tenuto al risarcimento del danno nei confronti degli altri condomini, oltre al normale contributo ex art. 1126 c.c. La ripartizione legale delle spese, infatti, opera per l’usura naturale; il danno cagionato da fatto illecito è invece a carico esclusivo del responsabile (Cass. 12345/2019).
Le spese di manutenzione ordinaria del tetto seguono la stessa regola?
Sì. L’art. 1126 c.c. non distingue tra manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione: tutte le spese relative al lastrico o al tetto in uso esclusivo seguono la medesima ripartizione 1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico di tutti i condomini serviti, in proporzione millesimale. Fa eccezione la manutenzione che riguarda esclusivamente la funzione di calpestio (pavimentazione, impermeabilizzazione superficiale) quando è riconducibile all’uso personale del condomino: in quel caso l’onere è interamente suo.
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