Locazioni studenti universitari 2026: cedolare e detrazioni
I contratti di locazione per studenti universitari fuori sede godono di un regime fiscale agevolato sia per il locatore — cedolare secca al 10% se il contratto e’ concordato in area metropolitana con attestazione dell’organizzazione sindacale — sia per il conduttore, che puo’ detrarre il 19% del canone annuo. Nel 2026 le condizioni di accesso restano immutate rispetto al 2025.
- Cedolare 10% per il locatore: condizioni e documentazione richiesta
- Detrazione 19% per lo studente fuori sede (art. 15, comma 1-ter, TUIR)
- Contratto tipo e accordi territoriali nelle citta’ universitarie
- Obblighi di registrazione e attestazione sindacale
1. Inquadramento normativo e contratto per studenti
Il contratto di locazione per studenti universitari e’ disciplinato dall’art. 5, comma 2, della L. 431/1998. Si tratta di un contratto a canone concordato con durata da 6 mesi a 3 anni, riservato agli studenti iscritti a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza (o in un Comune limitrofo). Il conduttore deve essere iscritto a un’universita’ — pubblica, privata o telematica riconosciuta — situata in un Comune distante almeno 50 km dalla propria residenza anagrafica (o comunque in una provincia diversa per i Comuni montani o insulari con peggiori collegamenti).
Il contratto deve essere redatto secondo i modelli-tipo definiti dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini nelle singole citta’ universitarie. Le principali citta’ universitarie (Milano, Bologna, Roma, Torino, Napoli, Padova, Firenze) hanno accordi territoriali vigenti con canoni concordati definiti per zone.
La durata del contratto studentesco e’ da 6 mesi a 3 anni, con rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore. Al termine dello studio universitario, il conduttore ha comunque il diritto di restare nell’immobile fino alla scadenza contrattuale, salvo diverso accordo. Il locatore non puo’ disdettare anticipatamente per riottenere l’immobile durante la vigenza del contratto, salvo gravi inadempimenti del conduttore.
2. Cedolare secca 10%: condizioni per il locatore
La cedolare secca al 10% si applica ai contratti a canone concordato, inclusi quelli per studenti universitari, ai sensi dell’art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011, come modificato dalla L. 431/1998. Le condizioni cumulative per accedere all’aliquota ridotta sono:
| Condizione | Dettaglio |
|---|---|
| Tipo di contratto | Uso abitativo per studenti universitari fuori sede (art. 5, comma 2, L. 431/1998) |
| Localizzazione dell’immobile | Comuni di cui all’art. 1, L. 431/1998 (capoluoghi e Comuni ad alta densita’ abitativa) |
| Canone | Nei limiti stabiliti dall’accordo territoriale della citta’ |
| Attestazione | Rilasciata da organizzazione sindacale firmataria dell’accordo territoriale |
| Registrazione | Contratto registrato all’Agenzia delle Entrate con modello RLI entro 30 giorni dalla stipula |
Se una delle condizioni non e’ soddisfatta, la cedolare applicabile e’ quella ordinaria al 21% (se il locatore opta per la cedolare) o l’IRPEF ordinaria. Non e’ possibile applicare l’aliquota del 10% per contratti studenteschi stipulati in Comuni non inclusi tra quelli ad alta tensione abitativa o sprovvisti di accordo territoriale.
L’opzione per la cedolare secca al 10% si esercita in sede di registrazione del contratto tramite modello RLI, indicando la tipologia contrattuale agevolata. Puo’ essere esercitata anche successivamente nella dichiarazione dei redditi, se non e’ stata indicata in fase di registrazione.
3. Detrazione 19% per lo studente: come funziona
Lo studente universitario fuori sede che stipula un contratto di locazione ha diritto a una detrazione IRPEF del 19% del canone annuo, ai sensi dell’art. 15, comma 1-ter, del TUIR (DPR 917/1986). Le condizioni sono:
- Lo studente deve essere iscritto a un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza anagrafica, distante almeno 100 km e in una provincia diversa (il limite di 50 km per i contratti studenteschi riguarda la tipologia contrattuale, non la detrazione IRPEF);
- Il contratto deve essere un contratto di locazione ai sensi della L. 431/1998 (non un affitto breve o una sublocazione non registrata);
- La detrazione spetta anche se e’ un genitore a pagare il canone per conto del figlio fiscalmente a carico.
Il limite massimo di canone detraibile e’ 2.633 euro annui (art. 15, comma 1-ter, TUIR). La detrazione massima e’ quindi: 2.633 x 19% = 500 euro. La detrazione spetta per l’intero periodo di vigenza del contratto, anche se l’anno accademico non coincide con l’anno solare.
4. Esempi di calcolo e adempimenti pratici
Esempio 1 — Locatore a Milano, contratto studentesco concordato, cedolare 10%
Antonio affitta una stanza singola con bagno in condivisione a Milano a uno studente fuori sede. Canone concordato: 550 euro/mese, per 12 mesi = 6.600 euro annui. Ha l’attestazione dell’organizzazione sindacale (SUNIA/CONFABITARE) che certifica la conformita’ all’accordo territoriale milanese.
Cedolare secca 10%: 6.600 x 10% = 660 euro di imposta annua.
Se avesse optato per cedolare 21%: 6.600 x 21% = 1.386 euro.
Risparmio annuo: 726 euro. Su una durata tipica del contratto di 2 anni: risparmio totale 1.452 euro.
Oltre al risparmio IRPEF, Antonio non paga l’imposta di registro (2% di 6.600 = 132 euro/anno) che sarebbe dovuta senza cedolare.
Esempio 2 — Studente fuori sede, detrazione 19% nella dichiarazione
Lucia, studentessa a Bologna residente a Palermo, paga un canone annuo di 5.400 euro (450 euro/mese). Il suo reddito 2026 da borsa di studio esente e’ zero: e’ a carico del padre, che ha un reddito da lavoro dipendente di 42.000 euro.
Il padre puo’ detrarre il 19% del canone nel limite di 2.633 euro: 2.633 x 19% = 500 euro di detrazione IRPEF massima.
Efficacia concreta: il padre recupera 500 euro nella dichiarazione dei redditi. Il contratto deve essere intestato al padre o a Lucia con il padre come garante/pagante documentato.
Per approfondire il confronto tra cedolare secca al 10% e cedolare al 21% su diverse tipologie contrattuali, si rimanda alla guida su cedolare secca seconda casa 2026.
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Domande frequenti
La cedolare secca al 10% si applica a qualsiasi contratto per studenti universitari?
No. La cedolare al 10% richiede che il contratto sia a canone concordato ai sensi della L. 431/1998, stipulato in un Comune con accordo territoriale vigente, con canone nei limiti dell’accordo e accompagnato dall’attestazione di conformita’ rilasciata da un’organizzazione sindacale firmataria. I contratti a canone libero stipulati con studenti non beneficiano dell’aliquota ridotta.
Lo studente che affitta una stanza in appartamento condiviso puo’ detrarre il canone?
Si’, purche’ il contratto di locazione (o di sublocazione autorizzata) sia regolarmente registrato e lo studente soddisfi i requisiti di distanza dalla residenza anagrafica (almeno 100 km e provincia diversa). La detrazione del 19% si applica al canone effettivamente pagato, nel limite di 2.633 euro annui, per un risparmio fiscale massimo di 500 euro.
Il contratto studentesco puo’ essere rinnovato dopo la fine degli studi?
Il contratto studentesco ha durata da 6 mesi a 3 anni e non si rinnova automaticamente come il 4+4 ordinario. Alla scadenza, se lo studente ha terminato gli studi, il contratto cessa. Se gli studi continuano, il contratto puo’ essere rinnovato con accordo tra le parti, sempre nel rispetto delle condizioni previste dall’accordo territoriale per la tipologia studentesca.
L’attestazione dell’organizzazione sindacale si ottiene prima o dopo la firma del contratto?
L’attestazione viene rilasciata dopo la firma del contratto, quando l’organizzazione sindacale verifica la conformita’ del testo e del canone all’accordo territoriale. La prassi prevede che il contratto venga siglato su un modulo-tipo predisposto dall’accordo e poi presentato all’organizzazione per l’attestazione, che viene rilasciata entro pochi giorni lavorativi. Il costo dell’attestazione varia tra 50 e 150 euro a seconda dell’organizzazione.
La detrazione del 19% spetta anche per affitti pagati all’universita’ (residenze universitarie)?
No. La detrazione ex art. 15, comma 1-ter, TUIR si applica solo ai canoni corrisposti in forza di contratti di locazione stipulati ai sensi della L. 431/1998. Le rette pagate alle residenze universitarie pubbliche o private non costituiscono canoni di locazione ai sensi di quella legge e non danno diritto alla detrazione. Potrebbero pero’ rientrare tra le spese per il diritto allo studio universitario detraibili in altri quadri della dichiarazione.
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